element letňany

Magazín o bydlení

Smlouva o pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku

Pořídili jste si nový byt jako investici a chcete ho nyní pronajmout? Nebo jste byt zdědili a máte s ním podobné úmysly? Chcete si veškeré záležitosti s nájemníky řešit sami a vyhnout se zpoplatněným službám realitních kanceláří? V takovém případě se vám budou hodit aktuální informace o tom, jak připravit smlouvu o pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku.

Možná už jste si podali inzerát, že pronajmete byt. Konec konců, internet poskytuje celou řadu možností inzerce zdarma. Možná, že už dokonce máte zájemce, kterému se váš byt líbí a chce si ho pronajmout. Zbývá jen dořešit smlouvu o pronájmu bytu. Nebojte se ani tohoto úkonu, připravili jsme pro vás podrobný návod, jak na to.

Pravidla pronájmu bytu dle NOZ

Nový občanský zákoník nabyl účinnosti 1. ledna 2014 a do běžného života přinesl celou řadu změn. Ty se pochopitelně dotkly i pronájmu bytu. Od zajímavosti není, že nový občanský zákoník rozlišuje mezi nájmem bytu a nájmem domu. Rozlišuje také nájem k zajištění bytové potřeby od nájmu ke krátkodobým nebo rekreačním účelům.

  • Nový občanský zákoník definuje pojem byt. Podle legislativy je možné, aby se smluvní strany dohodly, že k obytným účelům budou pronajaty i jiné než bytové prostory.
  • Smlouvu o pronájmu bytu je vhodné uzavřít písemně. Zákon ovšem pamatuje i na možnost uzavření ústní dohody.
  • Stejně jako podle předchozí legislativy, je možné uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou i na dobu určitou.
  • Ukončení nájemní smlouvy je možné buď uplynutím doby, na níž byl nájem sjednán (doba určitá), nebo odstoupením (výpovědí) smlouvy. Pokud nájemce uzavře smlouvu na dobu určitou, ale změní se okolnosti, za kterých smlouvu uzavíral, takže po něm nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval, je možné vypovědět tuto smlouvu před lhůtou, na kterou byla uzavřena. Jako příklad můžeme dát například stěhování za prací.
  • Smlouvu na dobu neurčitou je možné ukončit s i bez výpovědní lhůty. Ze strany pronajímatele lze ukončit smlouvu na dobu neurčitou bez výpovědní lhůty v případě, že dojde k závažnému porušení povinností nájemce (tyto povinnosti je vhodné definovat ve smlouvě o pronájmu – jedná se například o poškozování nemovitosti, neplacení nájemného atd.). Výpovědní lhůta smlouvy o pronájmu na dobu určitou je stanovena na 3 měsíce.
  • Možná si i vy kladete otázku, co když budete byt potřebovat rychle uvolnit pro sebe nebo pro své příbuzné? I na to občanský zákoník pamatuje. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v případě, že byt má být užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, resp. pokud byt potřebuje pro svého příbuzného či příbuzného svého manžela.

 

Stanovení kauce a nájemného ve smlouvě

Důležitou součástí smlouvy o pronájmu je stanovení kauce a nájemného. Vratná kauce představuje peněžitou jistotu pro pronajímatele. Nový občanský zákoník říká, že kauce nesmí převyšovat šestinásobek měsíčního nájemného. Pokud bude pronájem ukončen, pronajímatel kauci vrátí, přičemž si od ní odečte případnou dlužnou částku na nájmu. Ve smlouvě o pronájmu bytu by měla být jasně stanovená výše nájemného. Legislativa přitom umožňuje zanést do smlouvy ujednání o možnosti meziročního zvýšení nájemného.

Na co nezapomenout ve smlouvě o pronájmu

Ještě než se pustíte do tvorby smlouvy o pronájmu, projděte si různé vzory, které jsou ke stažení na internetu. Vezměte ale v potaz svoji konkrétní situaci a upravte smlouvu dle potřeby. Nahlédnout byste přitom měli do nového občanského zákoníku. Smlouvy o pronájmu se dotýkají následující paragrafy: 2235 až 2296 a 2201 až 2234.

Smlouva o pronájmu, resp. nájemní smlouva by měla obsahovat minimálně tato ustanovení:

  • Specifikaci smluvních stran. Jedná se o jméno, příjmení pronajímatele a nájemce, datum narození, rodné číslo, adresu trvalého bydliště, číslo občanského průkazu, v případě podnikatelského subjektu IČ.
  • Definici předmětu nájmu. Nezapomeňte uvést přesnou adresu budovy, číslo parcely, specifikovat u jakého katastrálního úřadu a na jakém katastrálním území je nemovitost zapsána. Uveďte číslo bytu, jeho výměru, příslušenství a případně další prostory, které souvisí s pronájmem bytu (sklep, chodba apod.). Pokud se jedná o pronájem bytu, mělo by ve smlouvě zaznít, že nájemce je oprávněn byt užívat jen za účelem bydlení.
  • Doba trvání a skončení nájmu. V tomto odstavci uvedete, zda se smlouva sjednává na dobu určitou či neurčitou a definujete možnosti výpovědi smlouvy.
  • Výše nájemného. Uveďte konkrétní měsíční částku nájemného a způsob úhrady. Můžete rozepsat jednotlivé položky nájemného (např. poplatek za služby spojené s úklidem společných prostor, svozu odpadu apod.). Pokud je nájemné bez zálohy na energie, uveďte ve smlouvě povinnost nájemce uzavřít s dodavateli elektřiny a zemního plynu smlouvu o dodávkách.
  • Práva a povinnosti smluvních stran. V této části smlouvy si můžete sjednat další práva a povinnosti. Může se jednat například o to, že nájemce je povinen zajistit na vlastní náklady běžnou údržbu bytu a chovat se tak, aby nedocházelo k poškozování bytu apod.
element letňany

Komentáře (1):

  1. Zdeněk Hucl

    9.3.2016 v 15.10

    smlouva o pronájmu bytu

Komentování je uzamčeno.

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development