element letňany

Magazín o bydlení

SROVNÁNÍ. Kolik stojí nemovitosti v Praze a v okolí?

Pražská metropole si nezadá s ostatními evropskými hlavními městy. Nemovitosti v Praze zdražovaly loni a jejich ceny podle expertů porostou i letos. Zároveň zdražují a zpřísňují hypotéky. Bydlení tak může být pro některé lidi nedostupné. Podívejte se na srovnání cen nemovitostí v Praze a okolí. Kde pořídíte byt levněji?

Najít pěkné bydlení za dobrou cenu je stále náročnější. Ceny nemovitostí totiž kontinuálně rostou zejména v Praze a v dalších krajských městech. Průměrná cena za byt v developerském projektu se v hlavním městě za poslední dva roky zvýšila o více než 30 %. Zatímco v roce 2015 se metr čtvereční v novém bytě prodával v průměru za 57 121 korun, loni to bylo 75 007 korun. Letos ceny některých pražských nemovitostí atakují psychologickou hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční.

Staví se málo bytů a poptávka je vysoká

Zdražování bytů souvisí s vysokou poptávkou a nízkým počtem nově stavěných nemovitostí. Na konci loňského roku bylo v různé fázi výstavby 118 nových projektů, v nichž by mělo vzniknout 13 206 bytů o průměrné velikosti necelých 83 metrů čtvereční. Průměrný nový byt se prodává za cenu kolem 7 milionů korun.

Developeři dlouhodobě poukazují na omezení povolování staveb a nedostatek bytů na trhu. Lidé s nižšími platy jen obtížně dosahují na několikamilionové hypotéky. Banky navíc zpřísnily půjčování peněz na bydlení. Žadatelé musí mít našetřeno minimálně 90 % z ceny nemovitosti. Pro řadu mladých lidí to tak znamená, že shánějí peníze v rodině nebo žádají své rodiče o zástavu jejich nemovitosti.

A podle odhadů nebude lépe. Nárůst cen nemovitostí není totiž podle analytiků ještě u konce.  „Očekáváme další zdražení bytů. Nicméně ceny už neporostou dvouciferným tempem jako v loňském roce. Podle našeho odhadu by tempo jejich růstu mělo letos zpomalit k 8,5 % a v příštím roce na 4,6 %,“ uvádí David Kocourek, ekonom Komerční banky.

Proč byty zdražují?

  • Lidé se stěhují z venkova znovu do měst.
  • Díky vyšší rozvodovosti přibývá jednočlenných domácností.
  • Hypotéky jsou stále levné a i přes zpřísnění pravidel dostupné.
  • Poptávka po bytech je vysoká a nová výstavba jí nestačí.
  • Movitější lidé nebo firmy skupují byty jako investici.
  • Od roku 2007 se postupně zvyšují různé daně, hlavně DPH u novostaveb.

Byty zdražily o dalších 16 %

Ceny nemovitostí rostly také během prvního čtvrtletí letošního roku. Analýza společnosti Deloitte odhalila, že byty zdražily o přibližně 16 % v republikovém průměru a prodávaly se za cenu kolem 2,75 milionů korun. V Praze byly nemovitosti dražší než v krajských městech. V Plzeňském a v Olomouckém kraji se ovšem nemovitosti také vyhouply nahoru, zdražily zde o 24, respektive o 41 %.

Růst cen se nedotýká jen novostaveb, zdražují i byty ve starších domech, a to především v žádaných lokalitách. Odborníci odhadují, že i tento trend bude pokračovat a starší nemovitosti by mohly zdražovat v jednotkách procent. Záleží i na tom, zda jde o paneláky nebo cihlovou výstavbu. Ceny panelákových bytů jsou nyní poměrně vysoké, v některých oblastech dokonce vyšší, než co jsou potenciální kupci ochotni zaplatit.

Drahé jsou i paneláky v Praze

Podle statistik portálu CenovaMapa.org patří k nejdražším byty v pražské metropoli, kde se v průměru prodávají za 5,7 milionů korun. Panelový byt je o 1,7 milionů korun levnější. Nejméně zaplatí lidé tradičně za byty v Ústeckém kraji, kde se panelový byt prodává šestkrát levněji než v hlavním městě, a to za průměrnou cenu 673 075 korun.

Například byt v cihlovém domě v Praze 8 v Libni o velikosti 85 metrů čtverečních a dispozici 3+kk se nyní prodává za 5,4 milionů korun. V novostavbě v Praze 6 pořídíte byt o dispozici 3+kk a velikosti 100 metrů čtverečních za 8,6 milionů korun. Menší nový byt v Praze 9 stojí kolem 6,2 milionů korun. Panelový byt ve Stodůlkách o rozloze 83 metrů čtverečních stoí kolem 4,8 milionů korun.

Levnější bydlení v Kladně nebo Berouně

Ve Středočeském kraji jsou ceny nemovitostí nižší. Platí, že čím dále od metropole, tím levnější byt můžete pořídit. Například za novostavbu 3+1 v Kladně, které je od centra Prahy vzdálené 30 kilometrů, zaplatíte kolem 3,6 milionů korun. Byt v novostavbě o dispozici 3+kk v Berouně, z něhož je to do metropole po dálnici 35 kilometrů, stojí kolem 4 milionů korun.

Pokud se mladý pár rozhodne kupit nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních a zaplatí za něho 6,7 milionů korun, tak při 90% hypotéce musí mít našetřeno 670 tisíc korun. Když by dostal hypotéku na třicet let, znamenalo by to měsíční splátky 24 tisíc korun, což odpovídá současné průměrné měsíční mzdě, která byla podle Českého statistického úřadu v prvním čtvrtletí 25 674 korun.

Nejde o realitní bublinu

Pro běžné domácnosti se tak bydlení v nových bytech může stát pouze snem. Může se přihodit, že lidé začnou z Prahy utíkat do regionů nebo budou nuceni pronajímat si byty, přičemž částka za pronájem může být ještě vyšší než hypoteční splátka.

Ačkoli se objevují hlasy varující před realitní bublinou, podle odborníků nemusí být až tak zle. „Současnou situaci podle našeho hodnocení nemůžeme nazývat realitní bublinou. Nenaznačují to ani indikátory dostupnosti bydlení nebo indikátory dávající do poměru nájmy či ceny nemovitostí vůči příjmům domácností,“ konstatuje David Kocourek.

Trh s nemovitostmi vždy reaguje na ekonomické podněty, takže lze očekávat, že pokud bude ekonomika zpomalovat, což by se mohlo přihodit v roce 2019, bude zpomalovat i růst nemovitostí.

Kupujete byt nyní, nebo si počkáte, až zlevní?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development