element letňany

Magazín o bydlení

Trendy realitního trhu: Přísné hypotéky, drahé byty a málo nemovitostí

Vzít si hypotéku na dům nebo byt není už takovou samozřejmostí jako před rokem či dvěma. Hypotéky zpřísnily, ceny bytů narostly, zároveň ubývá pěkných nemovitostí k prodeji. Na vlastní bydlení nedosáhnou především mladí lidé nebo jednotlivci. Jak se změny v hypotečních pravidlech promítly do realitního trhu? Kdo podle bank na úvěry nedosáhne?

Dostupnost bydlení se podle realitních makléřů i bankéřů zhoršuje. „Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty již pro většinu zájemců cenově nedostupné a je omezená i nabídka,“ říká Patrik Madle, tiskový mluvčí ČSOB. Důvodem jsou nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů financování, což zájemci o bydlení buď nemohou splnit, nebo je to rovnou odradí.

Dosáhnout na hypotéku je nyní obtížnější pro jednotlivce (singles) s nižším příjem, typicky mladé lidi na začátku kariéry. Potíže mohou mít i mladé rodiny s dětmi, jež žijí z jednoho příjmu. „Pro mladé existuje řešení, a to žádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc širší rodinu. Dále může pomoci dát do zástavy více nemovitostí. Důležité je, že doporučení se týká pouze nových smluv, nikoliv stávajících. Takže se dotkne především lidí, kteří o novém bydlení teprve uvažují,“ dodává Petra Kopecká z Raiffeisenbank.

Na nové byty musí lidé šetřit

Na podzim letošního roku většina bank zdražila úrokové sazby. „S ohledem na rostoucí cenu peněz na trhu a zvýšení sazeb Českou národní bankou Česká spořitelna od 15. listopadu mírně zvýšila úrokové sazby u vybraných hypoték,“ říká Radek Vachulka, manažer hypoték České spořitelny.

Největší poptávka ze strany žadatelů je o hypoteční úvěry s dlouhodobou fixací. Hypotéky s fixací na 8,10,15 respektive 20 let dnes tvoří již dvě třetiny ze všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů.  Vzhledem k tomu, že Češi hypotéky splácejí v průměru 15 až 20 let, dávají jim takto dlouhodobé fixace jistotu stabilní výše splátky a neměnné sazby v zásadě po celou dobu splácení.

Dražší byty a přísnější hypotéky znamenají, že zájemci o vlastní bydlení musí šetřit o něco déle. Ze čtvrtletního průzkumu portálu Bezrealitky.cz vyplývá, že průměrná cena domu nebo bytu přímo od majitele se zvedla na téměř 4 miliony korun, což je o 14 % více než na začátku léta. Zdražování nemovitostí z druhé ruky kopíruje vývoj na trhu s novými byty, jež jsou drahé zejména ve velkých městech. Průměrná mzda přitom rostla 5% tempem.

Trendem je stěhování mimo metropole

A v dohledné době se situace příliš nezmění. „Bohužel se nedá očekávat, že by se situace měla v dalších měsících výrazně měnit. Ceny bytů v novostavbách sice pomalu brzdí svůj růst, u starších bytů, které jsou dnes asi o čtvrtinu levnější než ty nové, vidím však potenciál dalšího růstu cen,“ míní Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky.cz. Naopak mírně klesat by podle něho mohla průměrná cena domu přímo od majitelů. A to především kvůli nárůstu starších, dosud nenabízených maloměstských či vesnických nemovitostí, které se teprve dostávají do nabídky.

Ceny bytů v Praze žene nahoru nejen vysoká poptávka, ale i jejich nedostatek. I když se staví, staví se málo, třeba i proto, že získat povolení na novou výstavbu je pro developery pořád náročnější. Zároveň ubývá i volných pozemků. Proto se lidé stěhují za metropoli, kde mohou dostat levnější bydlení.

Logicky pak směřují hlavně do Středočeského kraje, jenž se nyní připravuje na zřejmě největší příliv nových obyvatel ve své historii. Pokud bude pokračovat aktuální trend na trhu s bydlením, z Prahy se do něj v následujících letech přestěhují tisícovky domácností. Za pražské platy si zde totiž pořídí výrazně lepší a kvalitnější bydlení než v hlavním městě. Pro Středočeský kraj by to mohlo znamenat postupné zdražení nemovitostí, zároveň s tím však výrazné oživení některých lokalit. Středočeský kraj nyní čeká úkol, jak přísun nových obyvatel zvládnout.

„Dá se očekávat, že v následujících letech bude bydlení ve Středočeském kraji plnohodnotnou a běžně zvažovanou variantou pro většinu Pražanů, kteří budou plánovat svůj budoucí život. Na rozdíl od Prahy, která své možnosti pomalu vyčerpává, nabízí Středočeský kraj dostatek různorodých nemovitostí a má z mého pohledu potenciál přijmout až třicet tisíc nových obyvatel v následujících pěti letech,“ míní Hendrik Meyer.

Mladí zůstávají bydlet u rodičů

Dražší a nedostupné nemovitosti pak promlouvají i do rodinného života. Protože mladým lidem chybí peníze, zůstávají bydlet u rodičů, i když by se chtěli osamostatnit. Většinou proto, že nemají dost peněz na koupi nebo pronájem bytu. Nejkritičtější situace je podle posledního průzkumu Raiffeisen stavební spořitelny u věkové skupiny 25 až 34 let. Kvůli financím zůstává s rodiči až 70 % odrostlých potomků.

„Nejen odrostlé děti, ale často i jejich rodiče touží po klidu a soukromí, kterého si ve sdílené domácnosti neužijí. Ideální je proto myslet dopředu a začít dětem včas spořit, aby měly při vylétnutí z hnízda pevný základ, na kterém mohou začít stavět svou budoucnost,“ komentuje výsledky průzkumu NMS Market Research Lenka Molnárová.

Na tom, že by se odrostlé děti měly odstěhovat od rodičů hned poté, co si začnou samy vydělávat, se shodují dvě třetiny Čechů. Kladně přitom odpovídali nejčastěji respondenti, kteří žijí v menším činžovním bytě (24 %) nebo v paneláku (21 %). Naopak majitelé rodinných domů jsou vůči dospělým dětem žijících pod jednou střechou s rodiči shovívavější, s jejich odstěhováním rozhodně souhlasí pouze 15 % respondentů.

Většina Čechů také považuje za správné, aby děti, které si již samy vydělávají, přispívaly svým rodičům na nájem a na poplatky spojené s domácností. Shoda přitom panuje nezávisle na příjmech dotázaných. S tím, aby se na financování bydlení kromě rodičů podílely i děti, souhlasí 84 % lidí s příjmem domácnosti do 20 000 Kč, ale také 89 % respondentů žijících v domácnosti s příjmem nad 40 000 Kč.

Jak jste bydlení vyřešili vy? Máte hypotéku, nebo bydlíte u rodičů?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development