Podle realitních makléřů se lidé pro koupi bytu rozhodnou i během půl hodiny, a to při první prohlídce nemovitosti. Zvlášť při aktuálních cenách realit není investice do nového i staršího bytu zrovna malá. Než rezervační, potažmo kupní smlouvu podepíšete, měli byste se přesvědčit, že nemovitost nemá skryté vady. Na co si konkrétně dát pozor?

Dobré byty a domy jsou rychle pryč. Poptávka po realitách už několik měsíců převyšuje nabídku, a to tlačí ceny nemovitostí nahoru. Co je výhodné pro prodávajícího, vytváří nevýhodu na straně kupujícího. Někteří realitní makléři vytváří na zájemce nátlak. Nezřídka už při první prohlídce zaznívá: „Po vás přijde ještě jeden pán na prohlídku, má vážný zájem, snad prý i složí zálohu.“

Podobný tlak na kupující stranu je pochopitelně nepříjemný. Koupě nemovitosti je sama o sobě stresující záležitostí a vyvíjený tlak může znamenat, že zájemci podlehnou rychleji a podepíšou kupní smlouvu bez hlubšího rozmyslu. „Kupující by se měl vždy poradit s odborníkem, který je schopen odhalit nedostatky nemovitosti. Pozdější reklamace skrytých vad totiž bývají komplikované a není snadné skutečně se domoci odškodnění,“ uvádí právník Lukáš Štrajt.

Na prohlídku bytu s technikem

Současné dění na realitním trhu nahrává neuváženému jednání ze strany kupujících, a ti by proto měli být obezřetnější. Samozřejmostí by se měla stát konzultace s odborníky na technický stav budovy. Jedna letmá prohlídka není dostačující. Ostatně, upozorňují na to i samotní realitní makléři.

„Máme řadu klientů, kteří k nám najdou cestu až po jedné špatné zkušenosti s prodejem či koupí nemovitosti bez realitní kanceláře. Onou špatnou zkušeností přitom bývají i takzvané skryté vady, které ale mnohdy mohly být odhaleny už před transakcí, kdyby byl přizván stavební inspektor,“ konstatuje makléř Jan Martina.

Dokonce prý zaznamenal případy, kdy lidé kupující nemovitost „na vlastní pěst“ ve spěchu podepsali, že se seznámili s faktickým stavem nemovitosti, přestože vůbec neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Další potíží pak bývá, že lidé nekonzultují smlouvy s právníkem, stahují si je porůznu z internetu, a pokud by bylo třeba nemovitost reklamovat, může to být komplikované.

Zevrubná prohlídka ušetří statisíce

Mělo by být samozřejmé, že kdo chce koupit nemovitost, měl by se dopodrobna seznámit s jejím stavem. Mezi kupujícími ale často probíhá „konkurenční boj“, který v řadě případů výrazně zkracuje rozhodovací čas a pod jehož tlakem mohou lidé jednat až zbrkle. Odborníci se shodují na tom, že laik nemá šanci při běžné prohlídce nemovitosti všechny závady odhalit.

„U této problematiky je stěžejní, umožnit kupující straně, aby se seznámila s právním a technickým stavem domu či bytu. Nabídnout zájemci o nemovitost možnost prohlídky s technikem či specializovanou firmou, a tím zásadně eliminovat budoucí potíže spojené s případným odhalením skrytých vad. Je to v zájmu všech stran, tedy prodávajícího, kupujícího i zprostředkovatele,“ dodává Jan Martina.

Ideální je, pokud si zájemce na prohlídku přivede technické inspektory, stavaře nebo jiné odborníky z oblasti stavitelství. Jejich konzultace se pohybují v řádech tisíců korun (většinou se vejdete do 10 až 15 tisíc korun), mohou ale ušetřit stovky tisíc korun.

Odhalte skryté vady bytu

Důležité je důkladně prověřit technický stav, zjistit, v jakém stavu je voda, odpady, plyn, elektřina, zda jsou přípojky v pořádku. Ujistit byste se měli i o tom, že v bytě či domě není vlhkost, jak byla provedena případné izolace nebo rekonstrukce a renovace. Všechny případné nedostatky si zapisujte. Můžou se stát argumentem pro snížení ceny, případně je můžete majiteli vytknout a požadovat jejich nápravu.

Pamatujte, že skryté vady bývají opravdu neviditelné, mohou to být třeba prohnilé krovy, které uniknou vaší pozornosti, nebo špatná a táhnoucí okna v bytě, jichž jste si v parném létě nevšimli. Jejich výměna pak může stát stovky tisíc korun.

Jak podotýká Lukáš Štrajt, pro obě strany je výhodnější, pokud jsou všechny nedostatky odhaleny předem. „Z povahy věci je po právní stránce komplikované řešit skryté vady při prodeji nemovitosti, protože nejsou v procesu prodeje nemovitosti zjevné, a pokud se vyskytnou, jsou odhaleny až následně,“ dodává.

Skryté vady hned reklamujte

Pokud byt či dům koupíte a až později objevíte skrytou vadu, můžete ji prodávajícím takzvaně vytknout. Čas máte pět let, tuto lhůtu dává občanský zákoník. Je ovšem nutné, abyste dokázali, že skrytá vada existovala už při koupi, ale projevila se až s užíváním domu, což není snadné.

„Protistraně je nutné vady oznámit okamžitě, jakmile je objevíte. Pokud se skutečně jedná o skrytou vadu, má kupující právo žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Není-li mu vyhověno, může se obrátit na soud, musí pak ale unést důkazní břemeno,“ dodává Lukáš Štrajt.

Na co dalšího se zaměřit

Skryté vady nejsou ovšem jediným rizikem, které se s koupí nemovitosti pojí. Na co dalšího si dát pozor?

• Smlouva a další dokumenty. Ideálně by je měl posoudit právník a mimo jiné zohlednit i možnost případných reklamací.
• Katastr nemovitostí, břemena, zástavní práva. Nemovitost byste si měli detailně prověřit. Vhodné je projít katastr nemovitostí, zavolat na stavební nebo obecní úřad.
• Energetický štítek. Zajímejte se o spotřebu energií v bytě nebo v domě a o další náklady spojené s provozem nemovitosti.
• Lokalita. Zkuste nějakou dobu v místě pobýt. Projděte si lokalitu v různé denní či noční doby. Nespěchejte, poraďte se, seznamte se se sousedy.
• Nespěchejte. Tlačí na vás makléř? Pak chce jen rychle prodat. Požadujte férový přístup, zvlášť když jde o tak velkou investici.

Kupovali jste byt či dům? Jak jste prověřili jeho technický stav?