element letňany

Magazín o bydlení

Výpověď z nájmu? Tady je návod, jak se bránit

Žijete v pronajatém bytě a je vám v něm dobře. Zničehonic ale dostanete výpověď. Snažíte se s majitelem dohodnout, ale on na výpovědi trvá. Co můžete udělat na svou obhajobu? Jak se bránit, když s výpovědí z nájmu nesouhlasíte? Připravili jsme pro vás návod a argumenty.

Nájemní bydlení zažívá znovu rozmach spolu s tím, jak rostou ceny nemovitostí ke koupi. Najít dobrý byt k pronájmu je stále těžší, nehledě na to, že nájemní ceny rostou. Je proto pochopitelné, že se vám výpověď z nájmu, v němž jste spokojeni, nechce přijmout.

Občanský zákoník, který vztah mezi nájemcem a majitelem bytu, chrání práva obou stran. Důležité je, že podle legislativy musí pronajímatel bytu ve výpovědi z nájmu poučit nájemce o tom, že má právo podat proti výpovědi námitky. Jinak je výpověď neplatná.

Vše má ovšem svá ale. Například Nejvyšší soud nedáno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Pronajímateli tak odpadla jedna z povinností. I tak ale existují možnosti, jak se bránit, pokud nechcete výpověď z nájmu hned akceptovat. A na ty se podíváme.

Na námitku proti výpovědi máte právo

Pokud výpověď z nájmu dostanete, vezměte si k ruce už zmíněný občanský zákoník. V něm se mimo jiné dočtete, že součástí výpovědi z nájmu musí být i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky, ale neuvádí o tom nic bližšího.

„V občanském zákoníku není upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Právě tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, odůvodnil Nejvyšší soud své nedávné rozhodnutí. V něm uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil.

Soud navíc argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Důvod výpovědi z nájmu

Výpověď pronajímatele musí rovněž obsahovat popis zákonného důvodu, kvůli kterému dává nájemci výpověď. „Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ uvádí Eduarda Hekšová.

Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.

Je výpověď z nájmu oprávněná?

Soud posléze buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne. Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil.

„Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností,“ konstatuje Eduarda Hekšová.

O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. „Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Setkali jste se už s výpovědí z nájmu? A jak jste reagovali?

 

element letňany

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Do jakých nemovitostí v roce 2020 investovat?

Ani letos by realitní trh neměl zaznamenat výrazný propad. Ceny nemovitostí budou podle expertů i nadále stoupat. Pokud uvažujete o nemovitosti jako investici, máte i v roce 2020 příležitost vydělat. Podívejte se, jaké byty a domy jsou investičně zajímavé a vyberte si nemovitost, která je pro vás nejzajímavější.

Rok 2020 v realitách a hypotékách. Co nás čeká?

Někteří ekonomové hrozili loni krizí. Nekonala se, pouze zpomalil růst. Letošek je zatím ve hvězdách. Realitní trh zatím vyčkává. Nemovitosti nezlevňují ani výrazně nezdražují. Hypotéky mají přijatelné sazby. Přesto je cítit napětí. Bytů – především ve velkých městech – je málo. A tak se lidé poohlížejí po alternativních řešeních. Co bude dál?

geosan development