Žijete v pronajatém bytě a je vám v něm dobře. Zničehonic ale dostanete výpověď. Snažíte se s majitelem dohodnout, ale on na výpovědi trvá. Co můžete udělat na svou obhajobu? Jak se bránit, když s výpovědí z nájmu nesouhlasíte? Připravili jsme pro vás návod a argumenty.

Nájemní bydlení zažívá znovu rozmach spolu s tím, jak rostou ceny nemovitostí ke koupi. Najít dobrý byt k pronájmu je stále těžší, nehledě na to, že nájemní ceny rostou. Je proto pochopitelné, že se vám výpověď z nájmu, v němž jste spokojeni, nechce přijmout.

Občanský zákoník, který vztah mezi nájemcem a majitelem bytu, chrání práva obou stran. Důležité je, že podle legislativy musí pronajímatel bytu ve výpovědi z nájmu poučit nájemce o tom, že má právo podat proti výpovědi námitky. Jinak je výpověď neplatná.

Vše má ovšem svá ale. Například Nejvyšší soud nedáno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Pronajímateli tak odpadla jedna z povinností. I tak ale existují možnosti, jak se bránit, pokud nechcete výpověď z nájmu hned akceptovat. A na ty se podíváme.

Na námitku proti výpovědi máte právo

Pokud výpověď z nájmu dostanete, vezměte si k ruce už zmíněný občanský zákoník. V něm se mimo jiné dočtete, že součástí výpovědi z nájmu musí být i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky, ale neuvádí o tom nic bližšího.

„V občanském zákoníku není upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Právě tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, odůvodnil Nejvyšší soud své nedávné rozhodnutí. V něm uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil.

Soud navíc argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Důvod výpovědi z nájmu

Výpověď pronajímatele musí rovněž obsahovat popis zákonného důvodu, kvůli kterému dává nájemci výpověď. „Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ uvádí Eduarda Hekšová.

Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.

Je výpověď z nájmu oprávněná?

Soud posléze buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne. Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil.

„Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností,“ konstatuje Eduarda Hekšová.

O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. „Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Setkali jste se už s výpovědí z nájmu? A jak jste reagovali?