element letňany

Magazín o bydlení

Vývoj cen bytů a hypoték. Vyplatí se kupovat nemovitost?

Váháte, zda je ten správný čas koupit byt, usadit se a vzít si na krk hypotéku? Ceny nemovitostí, především bytů ve velkých městech, pomalu začínají růst. Hypotéky ale pravděpodobně dosáhly svého dna a budou stagnovat. Zdá se proto, že na nákup bytu jsou zatím stále příhodné podmínky.

Pořízení vlastní nemovitosti je zásadní rozhodnutí. O tom, jak výhodně nový byt nebo dům pořídíte, rozhoduje řada parametrů. Patří k nim cena bytu a cena hypotéky. Zatímco ceny nemovitostí se odrazily od svého dna a rostou, hypotéky stále klesají. Experti upozorňují, že takto výhodný stav nemusí trvat už příliš dlouho.

Hypotéky v květnu zase na dně

Úrokové sazby hypoték dosáhly v dubnu nového historického minima. Podle expertů se tak může opakovat situace z loňského května, kdy hypoteční sazby klesly na své dno. Klesající trend ukázaly v minulém měsíci snad všechny hypotéky od velkých poskytovatelů. Výraznější pokles mají za sebou dokonce i hypotéky do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Fixní sazby půjdou podle expertů pravděpodobně na čas zase k ledu. Na mezibankovním trhu totiž došlo v březnu k obratu. Středně a dlouhodobé úrokové swapy, za které si samy banky půjčují, začaly růst. A to se opakovalo i v dubnu. „Na základě těchto čísel usuzujeme, že zlevňování hypoték s fixací na 3 a 5 let v průběhu května skončí, a pokud banky přijdou s nějakou akcí či výraznějším snížením sazeb, jejich pozornost se zaměří na úvěry s delší než pětiletou fixací,“ sdělil Libor Ostatek, ředitel společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Graf: Vývoj ceny hypotéky

vývoj hypotečních sazeb

Zdroj: Golem Finance

Zajímavostí je, že právě loňský květen přinesl historické dno úrokových sazeb, které odolávalo až do závěru roku, další zlom a pokles sazeb nastal až začátkem letošního roku. „Jsme toho názoru, že by se situace v letošním roce mohla opakovat. S tím rozdílem, že další budoucí pokles sazeb je s velkým otazníkem a stává se stále více nereálným. Ve hře je nová legislativa a také pokles ceny zdrojů, kde se prostor zužuje na minimum. Je tedy velmi pravděpodobné, že dlouhodobé úrokové dno se letos stane realitou,“ dodal Libor Ostatek.

Novinky na hypotečním trhu

Banky vycházejí zájemcům o bydlení vstříc i novými produkty. Výraznou změnu přináší produkt Pěkná hypotéka od Hypoteční banky, která slibuje úrok 1,89 procent s fixací až na 10 let. „Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou na setrvale nízké úrovni. A Pěkná hypotéka umožňuje našim klientům využít příznivé ekonomické situace a zafixovat si svou hypotéku s jedinečnou sazbou až na deset let,“ vysvětlila Kateřina Krásová, ředitelka marketingu Hypoteční banky.

Podle Krásové je Pěkná hypotéka ideálním nástrojem pro vyřešení vlastního bydlení i pro efektivní zhodnocení volných finančních prostředků právě v době, kdy ceny rezidenčních nemovitostí začínají opět růst. Lze jen očekávat, jak na tuto nabídku zareagují další banky na trhu a zda i ony nabídnou svým klientům dlouhodobou fixaci nízkého úroku.

Levným bytům zvoní hrana

Zatímco z ceny extrémně levných hypoték se kupující může radovat, ohledně ceny nemovitostí už tolik radosti nebude. Levným novým bytům zvoní hrana a jejich pomalu rostou už dva roky po sobě. V roce 2015 vzrostla meziročně průměrná cena nových bytů v Praze zhruba o 6 procent.

Zvyšování ceny nových bytů ovlivňuje hned několik faktorů. Je to především zvýšená poptávka po nemovitostech. Právě s ohledem na nízké ceny hypoték jsou lidé ochotni investovat – kupují si vlastní bydlení nebo investiční byty, které posléze pronajímají. Současně stavební firmy zdražily stavební práce, což se rovněž na výsledné ceně bytů podepisuje.

V Praze je možné nový byt pořídit v průměru za 3,5 milionu korun.  „Podle statistik Central Group rostly ceny srovnatelných bytů o šest procent, celková cenová hladina nových bytů se však zvedla asi o 14 procent, a to vzhledem k zařazení mnohem většího počtu luxusnějších projektů blíže centru Prahy do prodeje,“ uvedl Dušan Kunovský z Central Group.

Z velkých měst do okolních okresů

Rostoucí ceny bytů ve velkých metropolích, především v Praze by mohly ještě více podnítit stěhování lidí do okolních okresů. Tento trend je patrný především v posledních pěti letech, kdy přibylo procentuálně nejvíce obyvatel v okresech Praha-východ, Praha-západ, Beroun, Brno-venkov a Nymburk. Je to dáno hlavně stěhováním. V absolutním počtu ale získala nejvíce obyvatel Praha. 

 „Přestože se lidé ve velké míře vystěhovávají z měst do okolních okresů, za posledních pět let v absolutním vyjádření nejvíce vzrostl počet obyvatel Hlavního města Prahy. Mezi začátky let 2011 a 2016 se navýšil o 33 tisíc. Díky stěhování zde přibylo 23 tisíc lidí, určující přitom bylo stěhování zahraniční,“ upřesnila předsedkyně ČSÚ Iva Ritschelová.

Počet obyvatel jednotlivých okresů se mění primárně vlivem stěhování. Například na Berounsku byl růst počtu obyvatel za posledních pět let způsoben migrací z 92 %, na Nymbursku z 90 %. Výrazné přírůstky počtu obyvatel v jednotlivých obcích bývají převážně důsledkem nové výstavby. Počet obyvatel tak prvotně roste díky stěhování, případně následně i zvýšením počtu narozených dětí,“ dodala Michaela Němečková z oddělení demografické statistiky ČSÚ.

Přemýšlíte nad vlastním bydlením? Přijdou vám sazby hypoték výhodné? A budete raději bydlet v centru Prahy, nebo na okraji?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development