element letňany

Magazín o bydlení

Vývoj cen bytů a hypoték. Vyplatí se kupovat nemovitost?

Váháte, zda je ten správný čas koupit byt, usadit se a vzít si na krk hypotéku? Ceny nemovitostí, především bytů ve velkých městech, pomalu začínají růst. Hypotéky ale pravděpodobně dosáhly svého dna a budou stagnovat. Zdá se proto, že na nákup bytu jsou zatím stále příhodné podmínky.

Pořízení vlastní nemovitosti je zásadní rozhodnutí. O tom, jak výhodně nový byt nebo dům pořídíte, rozhoduje řada parametrů. Patří k nim cena bytu a cena hypotéky. Zatímco ceny nemovitostí se odrazily od svého dna a rostou, hypotéky stále klesají. Experti upozorňují, že takto výhodný stav nemusí trvat už příliš dlouho.

Hypotéky v květnu zase na dně

Úrokové sazby hypoték dosáhly v dubnu nového historického minima. Podle expertů se tak může opakovat situace z loňského května, kdy hypoteční sazby klesly na své dno. Klesající trend ukázaly v minulém měsíci snad všechny hypotéky od velkých poskytovatelů. Výraznější pokles mají za sebou dokonce i hypotéky do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Fixní sazby půjdou podle expertů pravděpodobně na čas zase k ledu. Na mezibankovním trhu totiž došlo v březnu k obratu. Středně a dlouhodobé úrokové swapy, za které si samy banky půjčují, začaly růst. A to se opakovalo i v dubnu. „Na základě těchto čísel usuzujeme, že zlevňování hypoték s fixací na 3 a 5 let v průběhu května skončí, a pokud banky přijdou s nějakou akcí či výraznějším snížením sazeb, jejich pozornost se zaměří na úvěry s delší než pětiletou fixací,“ sdělil Libor Ostatek, ředitel společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Graf: Vývoj ceny hypotéky

vývoj hypotečních sazeb

Zdroj: Golem Finance

Zajímavostí je, že právě loňský květen přinesl historické dno úrokových sazeb, které odolávalo až do závěru roku, další zlom a pokles sazeb nastal až začátkem letošního roku. „Jsme toho názoru, že by se situace v letošním roce mohla opakovat. S tím rozdílem, že další budoucí pokles sazeb je s velkým otazníkem a stává se stále více nereálným. Ve hře je nová legislativa a také pokles ceny zdrojů, kde se prostor zužuje na minimum. Je tedy velmi pravděpodobné, že dlouhodobé úrokové dno se letos stane realitou,“ dodal Libor Ostatek.

Novinky na hypotečním trhu

Banky vycházejí zájemcům o bydlení vstříc i novými produkty. Výraznou změnu přináší produkt Pěkná hypotéka od Hypoteční banky, která slibuje úrok 1,89 procent s fixací až na 10 let. „Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou na setrvale nízké úrovni. A Pěkná hypotéka umožňuje našim klientům využít příznivé ekonomické situace a zafixovat si svou hypotéku s jedinečnou sazbou až na deset let,“ vysvětlila Kateřina Krásová, ředitelka marketingu Hypoteční banky.

Podle Krásové je Pěkná hypotéka ideálním nástrojem pro vyřešení vlastního bydlení i pro efektivní zhodnocení volných finančních prostředků právě v době, kdy ceny rezidenčních nemovitostí začínají opět růst. Lze jen očekávat, jak na tuto nabídku zareagují další banky na trhu a zda i ony nabídnou svým klientům dlouhodobou fixaci nízkého úroku.

Levným bytům zvoní hrana

Zatímco z ceny extrémně levných hypoték se kupující může radovat, ohledně ceny nemovitostí už tolik radosti nebude. Levným novým bytům zvoní hrana a jejich pomalu rostou už dva roky po sobě. V roce 2015 vzrostla meziročně průměrná cena nových bytů v Praze zhruba o 6 procent.

Zvyšování ceny nových bytů ovlivňuje hned několik faktorů. Je to především zvýšená poptávka po nemovitostech. Právě s ohledem na nízké ceny hypoték jsou lidé ochotni investovat – kupují si vlastní bydlení nebo investiční byty, které posléze pronajímají. Současně stavební firmy zdražily stavební práce, což se rovněž na výsledné ceně bytů podepisuje.

V Praze je možné nový byt pořídit v průměru za 3,5 milionu korun.  „Podle statistik Central Group rostly ceny srovnatelných bytů o šest procent, celková cenová hladina nových bytů se však zvedla asi o 14 procent, a to vzhledem k zařazení mnohem většího počtu luxusnějších projektů blíže centru Prahy do prodeje,“ uvedl Dušan Kunovský z Central Group.

Z velkých měst do okolních okresů

Rostoucí ceny bytů ve velkých metropolích, především v Praze by mohly ještě více podnítit stěhování lidí do okolních okresů. Tento trend je patrný především v posledních pěti letech, kdy přibylo procentuálně nejvíce obyvatel v okresech Praha-východ, Praha-západ, Beroun, Brno-venkov a Nymburk. Je to dáno hlavně stěhováním. V absolutním počtu ale získala nejvíce obyvatel Praha. 

 „Přestože se lidé ve velké míře vystěhovávají z měst do okolních okresů, za posledních pět let v absolutním vyjádření nejvíce vzrostl počet obyvatel Hlavního města Prahy. Mezi začátky let 2011 a 2016 se navýšil o 33 tisíc. Díky stěhování zde přibylo 23 tisíc lidí, určující přitom bylo stěhování zahraniční,“ upřesnila předsedkyně ČSÚ Iva Ritschelová.

Počet obyvatel jednotlivých okresů se mění primárně vlivem stěhování. Například na Berounsku byl růst počtu obyvatel za posledních pět let způsoben migrací z 92 %, na Nymbursku z 90 %. Výrazné přírůstky počtu obyvatel v jednotlivých obcích bývají převážně důsledkem nové výstavby. Počet obyvatel tak prvotně roste díky stěhování, případně následně i zvýšením počtu narozených dětí,“ dodala Michaela Němečková z oddělení demografické statistiky ČSÚ.

Přemýšlíte nad vlastním bydlením? Přijdou vám sazby hypoték výhodné? A budete raději bydlet v centru Prahy, nebo na okraji?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development