element letňany

Magazín o bydlení

Vývoj hypoték. Jak dostupné bude bydlení v roce 2018?

Plánujete v roce 2018 investovat do svého bydlení? Jak vám budou nakloněné konstelace na hypotečním trhu? Podívejte se, jak se podle expertů budou vyvíjet hypotéky v novém roce a na co se už nyní připravit.

Se vstupem do nového roku je ve vzduchu vždy pořádná porce očekávání. Co všechno změní první leden? Bude to krok k lepšímu nebo k horšímu?

Jak se to vezme.

Jedno je jisté – nikdo nemá tak dobrou věšteckou kouli, aby mohl s jistotou předpovědět vývoj na realitním a hypotečním trhu v roce 2018. Přesto lze – přinejmenším z vývoje v loňském roce – leccos odvodit.

Hypotéky v roce 2018

Realitní trh na sklonku roku 2017 ukázal, že byty jsou drahé. Zdražují hlavně byty v novostavbách a nemovitosti ve větších městech. Růst cen realit by mohla zastavit snad jen nová výstavba. Jenže povolování nových staveb je v České republice komplikované. Ale to je obehraná písnička. Dobře. Byty jsou drahé a pravděpodobně jen tak nezlevní. Ale jak si stojí hypotéky?

Podle novoročních odhadů by mohly podražit i hypoteční úvěry. Ostatně, není to nic překvapivého. Už nějakou dobu měli analytici varovně vztyčený ukazováček – lidé, dávejte pozor, ceny hypoték porostou.

Loni Česká národní banka (ČNB) zvýšila hned dvakrát základní úrokovou sazbu 2T repo, a to celkem o 0,45 %. To předznamenalo zdražení hypoték u většiny bank. Podle statistik, které vede Fincentrum Hypoindex zdražily úrokové sazby hypoték po prvním navýšení o 0,14 %. V listopadu ČNB zdražila základní úrokovou sazbu podruhé, což se naplno projeví po novém roce. Podle odhadů by tak hypotéky mohly 2018 zdražit o dalších 0,25 %.

Podle všeho ale není navyšování základních sazeb centrální bankou u konce. I letos by mělo docházet k nárůstům. Podle některých členů stávající bankovní rady by základní sazby ČNB mohly vyšplhat až k 3 %.

Proč hypotéky zdražují?

Otázka, kterou si každý zájemce o koupi nového bytu nebo domu položí, zní proč. Jaké jsou důvody zdražování hypoték? Jednak je třeba připomenout, že už nějakou dobu ČNB zpřísňuje podmínky poskytování hypoték.

Lidé už tak nemohou požádat o stoprocentní hypotéku, a od dubna 2017 banky poskytují výši úvěru pouze do 90 % z ceny nemovitosti. Důvodem je ochrana méně movitých lidí, kteří by se snadno mohli dostat do potíží, pokud by měli potíže stoprocentní hypotéku splácet a cena zastavené nemovitosti by mezitím klesla.

Nárůst úrokové sazby ale souvisí především se snahou ochladit realitní trh, který je velmi dynamický. Poptávka po nemovitostech neustává. Lidé kupují byty nejen kvůli vlastnímu bydlení, ale často také jako investici. Hypoteční banky se ale snaží úvěry poskytovat, jak to jen jde. Mimochodem, neodradil je ani zákon o úvěru pro spotřebitele. Ten například u nově poskytnutých nebo refinancovaných hypotečních úvěrů klientovi umožňuje odejít kdykoli jen za cenu nákladů banky.

Zajímavé je také to, že spotřebitelé se díky zákonu nemusí příliš trápit s otázkou, zda na splátky mají. Toto břímě leží na bedrech poskytovatele úvěru. Ten dokonce za své stanovisko ručí celé tři roky. A pokud klient není schopen splácet? Nebude muset platit žádné úroky ani poplatky, zaplacené úroky a poplatky mu budou vráceny a bude splácet jen podle svých možností a schopností.

Když to pro pořádek shrneme, za růstem hypoték v poslední době stojí 3 základní faktory.

  • Zvyšování základních úrokových sazeb ze strany ČNB.
  • Zákon o úvěru pro spotřebitele.
  • Zpřísnění poskytování hypoték.

Naopak, proti dalšímu zdražení poněkud tlačí konkurence na bankovním trhu, která je zvlášť v oblasti poskytování hypotečních úvěrů poměrně velká.

Místo hypotéky stavební spoření

Když se jedna část trhu chová ke spotřebiteli odtažitě, hledá se řešení jinde. I tak lze interpretovat narůstající zájem o úvěry ze stavebního spoření. Tento trend bude patrně pokračovat i v roce 2018. (A pokud zatím nad koupí nemovitosti neuvažujete a stavební spoření nemáte, možná je čas nad ním popřemýšlet – vždy je lepší mít na výběr z více možností.)

Někteří lidé, kteří neměli stranou dost finančních prostředků, aby mohli pokrýt alespoň požadovaných 10 % z ceny nemovitosti, často sahali právě na peníze ze stavebního spoření, resp. na úvěr ze stavebního spoření. I to bude podle všeho pokračovat.

Negativně bude v tomto ohledu působit jedno z doporučení ČNB, které bankám zakazuje přijímat peníze z úvěru od stavební spořitelny místo vlastních prostředků zájemců o hypotéku. Otázkou ale je, jak poznají, že peníze klient má ze stavebního spoření, nikoli z vlastních úspor, resp. neexistuje vodítko, které by toto dokázalo snadno rozšifrovat.

I když se trend na realitním trhu zdá jasný, totiž, že ceny nemovitostí rostou a hypotéky zdražují, neplatí to plošně. Klienti, které banky vyhodnotí jako bonitní, mohou dostat zajímavý úrok. A co se týká ceny a dostupnosti bytů, záleží také na lokalitě, v níž nové bydlení hledáte.

Tak hodně štěstí!

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development