element letňany

Magazín o bydlení

Vývoj hypoték. Jak dostupné bude bydlení v roce 2018?

Plánujete v roce 2018 investovat do svého bydlení? Jak vám budou nakloněné konstelace na hypotečním trhu? Podívejte se, jak se podle expertů budou vyvíjet hypotéky v novém roce a na co se už nyní připravit.

Se vstupem do nového roku je ve vzduchu vždy pořádná porce očekávání. Co všechno změní první leden? Bude to krok k lepšímu nebo k horšímu?

Jak se to vezme.

Jedno je jisté – nikdo nemá tak dobrou věšteckou kouli, aby mohl s jistotou předpovědět vývoj na realitním a hypotečním trhu v roce 2018. Přesto lze – přinejmenším z vývoje v loňském roce – leccos odvodit.

Hypotéky v roce 2018

Realitní trh na sklonku roku 2017 ukázal, že byty jsou drahé. Zdražují hlavně byty v novostavbách a nemovitosti ve větších městech. Růst cen realit by mohla zastavit snad jen nová výstavba. Jenže povolování nových staveb je v České republice komplikované. Ale to je obehraná písnička. Dobře. Byty jsou drahé a pravděpodobně jen tak nezlevní. Ale jak si stojí hypotéky?

Podle novoročních odhadů by mohly podražit i hypoteční úvěry. Ostatně, není to nic překvapivého. Už nějakou dobu měli analytici varovně vztyčený ukazováček – lidé, dávejte pozor, ceny hypoték porostou.

Loni Česká národní banka (ČNB) zvýšila hned dvakrát základní úrokovou sazbu 2T repo, a to celkem o 0,45 %. To předznamenalo zdražení hypoték u většiny bank. Podle statistik, které vede Fincentrum Hypoindex zdražily úrokové sazby hypoték po prvním navýšení o 0,14 %. V listopadu ČNB zdražila základní úrokovou sazbu podruhé, což se naplno projeví po novém roce. Podle odhadů by tak hypotéky mohly 2018 zdražit o dalších 0,25 %.

Podle všeho ale není navyšování základních sazeb centrální bankou u konce. I letos by mělo docházet k nárůstům. Podle některých členů stávající bankovní rady by základní sazby ČNB mohly vyšplhat až k 3 %.

Proč hypotéky zdražují?

Otázka, kterou si každý zájemce o koupi nového bytu nebo domu položí, zní proč. Jaké jsou důvody zdražování hypoték? Jednak je třeba připomenout, že už nějakou dobu ČNB zpřísňuje podmínky poskytování hypoték.

Lidé už tak nemohou požádat o stoprocentní hypotéku, a od dubna 2017 banky poskytují výši úvěru pouze do 90 % z ceny nemovitosti. Důvodem je ochrana méně movitých lidí, kteří by se snadno mohli dostat do potíží, pokud by měli potíže stoprocentní hypotéku splácet a cena zastavené nemovitosti by mezitím klesla.

Nárůst úrokové sazby ale souvisí především se snahou ochladit realitní trh, který je velmi dynamický. Poptávka po nemovitostech neustává. Lidé kupují byty nejen kvůli vlastnímu bydlení, ale často také jako investici. Hypoteční banky se ale snaží úvěry poskytovat, jak to jen jde. Mimochodem, neodradil je ani zákon o úvěru pro spotřebitele. Ten například u nově poskytnutých nebo refinancovaných hypotečních úvěrů klientovi umožňuje odejít kdykoli jen za cenu nákladů banky.

Zajímavé je také to, že spotřebitelé se díky zákonu nemusí příliš trápit s otázkou, zda na splátky mají. Toto břímě leží na bedrech poskytovatele úvěru. Ten dokonce za své stanovisko ručí celé tři roky. A pokud klient není schopen splácet? Nebude muset platit žádné úroky ani poplatky, zaplacené úroky a poplatky mu budou vráceny a bude splácet jen podle svých možností a schopností.

Když to pro pořádek shrneme, za růstem hypoték v poslední době stojí 3 základní faktory.

  • Zvyšování základních úrokových sazeb ze strany ČNB.
  • Zákon o úvěru pro spotřebitele.
  • Zpřísnění poskytování hypoték.

Naopak, proti dalšímu zdražení poněkud tlačí konkurence na bankovním trhu, která je zvlášť v oblasti poskytování hypotečních úvěrů poměrně velká.

Místo hypotéky stavební spoření

Když se jedna část trhu chová ke spotřebiteli odtažitě, hledá se řešení jinde. I tak lze interpretovat narůstající zájem o úvěry ze stavebního spoření. Tento trend bude patrně pokračovat i v roce 2018. (A pokud zatím nad koupí nemovitosti neuvažujete a stavební spoření nemáte, možná je čas nad ním popřemýšlet – vždy je lepší mít na výběr z více možností.)

Někteří lidé, kteří neměli stranou dost finančních prostředků, aby mohli pokrýt alespoň požadovaných 10 % z ceny nemovitosti, často sahali právě na peníze ze stavebního spoření, resp. na úvěr ze stavebního spoření. I to bude podle všeho pokračovat.

Negativně bude v tomto ohledu působit jedno z doporučení ČNB, které bankám zakazuje přijímat peníze z úvěru od stavební spořitelny místo vlastních prostředků zájemců o hypotéku. Otázkou ale je, jak poznají, že peníze klient má ze stavebního spoření, nikoli z vlastních úspor, resp. neexistuje vodítko, které by toto dokázalo snadno rozšifrovat.

I když se trend na realitním trhu zdá jasný, totiž, že ceny nemovitostí rostou a hypotéky zdražují, neplatí to plošně. Klienti, které banky vyhodnotí jako bonitní, mohou dostat zajímavý úrok. A co se týká ceny a dostupnosti bytů, záleží také na lokalitě, v níž nové bydlení hledáte.

Tak hodně štěstí!

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development