element letňany

Magazín o bydlení

Bydlení v Praze: Víme, které lokality jsou oblíbené a kde se staví nové byty

Poptávka po bytech je tradičně největší v Praze. Mezi částmi metropole ale existují rozdíly. Některé čtvrti jsou populárnější než druhé, což se odráží i na ceně nemovitostí. Vysoký zájem o vlastní bydlení vyhnal ceny reality nahoru a u dobrých novostaveb se dveře netrhnou. Zjistili jsme, které pražské čtvrti jsou aktuálně nejoblíbenější, kde se staví nové byty a kolik v průměru za nový byt zaplatíte.

Začneme v samotném srdci Prahy. Nejdražší rezidenční lokality totiž kopírují historické čtvrti metropole. Jde hlavně o Staré Město, Josefov, Malou Stranu a Hradčany. Draho je také ve vilových čtvrtích Bubeneč, Střešovice, Dejvice nebo Troja. Za nimi lehce zaostávají některé části Smíchova a Vinohrad se svou secesní zástavbou. Chutě investorů se ale v poslední době proměňují a společně s tím, jak se lidé znovu vrací bydlet do měst roste hodnota nemovitostí v blízkosti zeleně, typicky jde o Podolí, Braník nebo Hlubočepy.

Dlouhodobě patří mezi nejoblíbenější lokality v metropoli Praha 5 a Praha 9, případně Praha 4. Právě tady se v posledních letech prodává nejvíce nových bytů. Atraktivní je pro investory také Smíchov, zájem roste o byty ve Vysočanech a Libni. Naopak nejmenší zájem je tradičně o byty v centru Prahy, konkrétně v Praze 1 a v Praze 2. Má to dva důvody. Byty jsou tady drahé a panující turistický ruch není vždy příjemný pro běžný život.

Podle čeho lidé vybírají lokalitu v Praze?

  • Stále důležitější je dostatek zeleně v okolí.
  • Cenu nemovitosti navyšuje blízkost stanice metra.
  • Rozhodující je také občanská vybavenost.

Výše uvedená kritéria splňují hlavně byty v okrajových částech Prahy. Dopravní obslužnost se vylepšuje, zeleň je na okraji metropole dostupnější, přibývá místních školek, obchodů nebo hospůdek.

O ceně bytu pochopitelně rozhoduje také lokalita. Nemovitosti jsou tradičně dražší v centru města. U nových projektů hraje pochopitelně roli i cena pozemků, protože ve středu města se prodávají draze.

Průměrná cena bytu v Praze narostla

V letošním roce průměrná cena nového bytu v Praze opět vzrostla. Na konci letošního pololetí se podle údajů developerů pohybovala v průměru kolem 92 900 korun za metr čtvereční. Podle výpočtu serveru Valuo.cz jsou byty u stanice metra o 10 % dražší než vzdálenější nemovitosti.

  • Průměrná cena bytů na trase A je 106 tisíc korun a meziročně ceny vzrostly o 15 procent.
  • Průměrná cena bytů na trase B je 87 600 korun a meziročně ceny vzrostly o 13 procent.
  • Průměrná cena bytů na trase C je 81 100 a meziročně ceny vzrostly o 12 procent.

Poznámka: Ceny se týkají novostaveb nebo bytů po rekonstrukci ve vzdálenosti do jednoho kilometru od metra.

Nejvyšší ceny zůstávají ve dvou centrálních částech Prahy, kde cena za metr čtvereční výrazně přesahuje 100 tisíc korun. Statistika v těchto lokalitách však vychází z menšího počtu rezidenčních projektů, kterých je zde oproti ostatním částem hlavního města výrazně méně. Nad stotisícovou hranici se letos dostala také Praha 8. Naopak nejlevnější zůstávají Praha 9 a 4, které patří mezi zájemci o nové bydlení dlouhodobě k nejvyhledávanějším,“ uvedl cenové statistiky hlavní analytik EKOSPOLU Matyáš Hančl. Nutno dodat, že tyto ceny nejsou koncové – pokud chcete sklep, garáž nebo vlastní parkovací stání, připlatíte si.

Čtěte také: Hypotéky zdražily. Dosáhnete ještě na úvěr na bydlení?

Protože zdražily nejen byty, ale také hypotéky, roste zároveň poptávka po levnější, takzvaných secondhandových bytech. Jedná se o nemovitost, kterou už vlastnil někdo jiný, než developer. Může jít třeba i o nový byt starý jen pět let, stejně tak o byt z padesátých let, kde se vystřídalo hned několik vlastníků.

Kde se v Praze staví nové byty?

I přes ztenčující se počet pozemků vhodných k výstavbě nových bytů se v Praze staví. Například v Praze 5 vyrostly nové byty Rezidence Neklanka, a to mezi Pavím vrchem a Radlickým údolím. Projekt tak splňuje většinu současných požadavků na bydlení: je blízko zeleně, v místě je veškerá občanská vybavenost, v blízkosti je stanice metra (Radlická) a na Pražský okruh je to minuta jízdy autem.

Nové byty vyrůstají také v pražských Letňanech v Praze 9, a to v rámci projektu Element. I zde se spojuje blízkost zeleně, výborná dopravní dostupnost a občanská vybavenost – v blízkosti je obchodní dům nebo sportoviště.

Bydlení nedaleko centra Prahy a zároveň mimo ruch hlavního města blízko zeleně slibuje projekt Viladomy Zbuzany. Nové byty jsou vhodné zejména pro lidi pracující v Praze, kteří chtějí využívat benefity, jež metropole nabízí, a zároveň se nechtějí vzdávat klidného života s venkovskou atmosférou.

Jakou lokalitu v Praze byste si pro bydlení vybrali vy?

Foto: Geosan Development

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development