element letňany

Magazín o bydlení

Byt po rekonstrukci, nebo před? Jakému bydlení dát přednost?

Rozhodujete se, zda koupíte byt po rekonstrukci, abyste se hned mohli nastěhovat, nebo dáte přednost bytu, jenž potřebuje úpravy? Jaké jsou výhody a nevýhody obou variant? A co vychází lépe finančně?

V inzerátech, které prezentují byty k prodeji, vypadají lépe vždy ty rekonstruované. Jsou načančané, jen se nastěhovat. Říkáte si, že by to bylo tak snadné: vyřídit si hypotéku v bance, přinést si bedny s oblečením a hned bydlet. Tahle varianta rozhodně uspoří váš čas a nervy s plánováním rekonstrukce. To ale neznamená, že je i finančně nejvýhodnější. Nikdy nevíte, jak rekonstrukce proběhla a zda pod nově položenou podlahou nebují plíseň.

Pořizování nového bydlení, bytu nebo domu, je vždy o kompromisech a stanovení priorit. Vedle místa vybíráte i dispozice bytu, jeho orientaci, umístění nebo se právě rozhodujete, zda dát přednost dražšímu rekonstruovanému bytu, nebo levnějšímu bytu, který si ale vyžádá stavební úpravy. Na kolik taková rekonstrukce panelového bytu 3+1 vyjde, si můžete přečíst tady.

Výhody a nevýhody bytu před rekonstrukcí

Byt, který je před rekonstrukcí má dvě zásadní výhody: je levnější než zrekonstruovaný byt a můžete si ho přetvořit podle svých představ. Jinak řečeno, nemusíte se smiřovat s oranžovými dlaždičkami v koupelně, když byste si přáli modré. Nespornou výhodou je i kontrola průběhu rekonstrukce. Můžete si být jisti, že předchozímu majiteli šlo opravdu o kvalitu? Nebo šil rekonstrukci horkou jehlou, aby zvýšil cenu bytu a nakonec ho výhodně prodal?

Samozřejmě, koupit byt před rekonstrukcí, ať už v paneláku nebo ve starším činžáku s sebou nese i několik nevýhod, na které musíte pamatovat.

  • K ceně bytu je třeba připočítat náklady na rekonstrukci. Podívejte se na vzorovou kalkulaci.
  • Pokud byt potřebuje kompletní rekonstrukci (koupelna, kuchyně, rozvody, podlahy), nemůžete se nastěhovat hned.
  • Rekonstrukce vyžaduje čas a často představuje i nápor na nervy (jednání s řemeslníky).
  • Rekonstrukce nemusí dopadnout podle vašich představ, i když se opravdu snažíte.

Na druhou stranu, k rekonstrukci bytu můžete přistoupit i pozitivně: naučíte se nové práce, jako je třeba štukování, můžete popustit uzdu fantazii a kreativitě. Rekonstrukci můžete provádět i postupně. Místnost po místnosti.

Byt po rekonstrukci má také své výhody

Ne vše ale hovoří pro koupi bytu před rekonstrukcí. Také zrekonstruovaný byt má své výhody. Jeho cena je konečná. Nemusíte počítat s dalšími náklady na úpravy. Nemusíte ani čekat a nastěhujete se hned. Pokud vám byt navíc vyhovuje dispozičně a vybavení ladí vašemu oku, není co řešit.

Rekonstruovanému bytu dejte přednost, pokud

  • Vám vyhovuje z hlediska dispozic. Nebudete muset vybourávat příčky nebo je naopak stavět.
  • Líbí se vám kuchyňská linka a nebudete ji tak za měsíc nebo dva likvidovat, abyste investovali dalších 80 tisíc korun do nové.
  • Jste spokojeni s koupelnou. Vyhovuje vám barva obkladů i vzhled baterií. Jste smířeni s tím, že v koupelně je vana místo sprchového koutu nebo naopak.
  • V bytě jsou nové rozvody i podlahy a vyměněná okna, takže vás nečekají žádné investice navíc.
  • Rekonstrukce je kvalitní. To dokáže posoudit především odborník, proto si ho na prohlídku bytu přiveďte.

Sepište si seznam preferencí

Někde bydlíte. A asi tušíte, co vám v současném domově chybí a co by mělo vaše nové bydlení mít. Proto si sepište seznam preferencí. I to vám může pomoci se rozhodnout, zda je pro vás lepší byt před nebo po rekonstrukci.

Možná toužíte po propojení obýváku s kuchyní, ale zrekonstruovaný byt, který se vám jinak líbí, má obě místnosti oddělené? Potom raději dejte přednost bytu před rekonstrukcí a dispozičně si ho upravte. Nebo hledáte byt, ve kterém zbude místo na malou pracovnu či nutně musíte mít balkon, abyste mohli pěstovat květiny? I to nakonec může rozhodnout o tom, zda dáte přednost bytu zrekonstruovanému nebo před stavebními úpravami.

A tady je ještě další klíč, který vám může pomoci se rozhodnout.

Pro rekonstruovaný byt se rozhodněte, když

  • Vás rekonstrukce děsí a přijde vám příliš složitá.
  • Nemáte na rekonstrukci čas nebo nervy.
  • Chcete mít náklady na bydlení pod kontrolou.

Naopak byt před rekonstrukcí zvolte, když

  • Milujete vybírání dekorů, plánování a organizaci.
  • Nemusíte se stěhovat ihned a máte čas.
  • Chcete si byt zařídit podle svých představ.

A co cena?

Klíčovou roli při výběru nového bydlení hraje pochopitelně hlavně cena. Rozpočet ani hypotéka nejsou napínací. Nerekonstruované byty jsou sice levnější, ale je nutné připočítat náklady na vybourání příček, nové rozvody, položení podlah nebo instalaci kuchyňské linky. A kdo už rekonstruoval, dobře ví, že rozpočet se hýbe, většinou směrem nahoru. Naopak rekonstruovaný byt by vás už neměl stát v ideálním případě ani korunu navíc.

Jakému bydlení dáváte přednost vy? Rekonstruovanému, nebo před rekonstrukcí?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development