element letňany

Magazín o bydlení

Co přináší novela zákona o energetických štítcích budov 2015?

Musím, nebo nemusím mít při prodeji nemovitosti průkaz energetické náročnosti budov (PENB)? Jsem za průkaz zodpovědný já, nebo realitní kancelář? Opravdu je průkaz nutný u starých domů před rekonstrukcí? I takové otázky si pokládají majitelé nemovitostí, pro které je někdy obtížné se v legislativě upravující PENB zorientovat. Připravena je novela zákona o energetických štítcích budov. Podívejte se, jaké novinky zavádí, zda do chaosu kolem PENB konečně vnáší jasno a kdy začne platit.

Průkaz energetické náročnosti budov vstoupil na trh s nemovitostmi v roce 2009, kdy byl povinný při výstavbě nových objektů. Později nastala i povinnost předkládat PENB při prodeji nemovitostí – nových i starých staveb, bytů i domů. Očekávalo se, že PENB se bude objevovat u inzerátů s nabídkami nemovitostí. Majitelům se ale příliš nechce investovat do zhotovení PENB, který může v případě rodinných domů přijít na 3 až 10 000 korun (záleží na firmě, u které si necháte průkaz zpracovat, i na velikosti domu).

Co je PENB?

  • Průkaz energetické náročnosti budov bývá přirovnáván ke štítkům elektrospotřebičů. Dostal grafickou podobu, kde je nemovitost zařazena do některé ze sedmi kategorií („A“ – mimořádně úsporná až „G“ – mimořádně nehospodárná).
  • Průkaz má novému majiteli nemovitosti napovědět, jak náročný nový dům nebo byt z hlediska spotřeby energií bude. (Ukazuje tedy potřebu energií na vytápění, chlazení, osvětlení nebo větrání).
  • Současně je cílem usnadnit srovnání objektů z hlediska kvality obalových konstrukcí (zateplení).
  • PENB hodnotí budovu na základě celkové energetické náročnosti (tepelné ztráty prostupem, větráním), zohledňuje způsob vytápění, ohřev vody, osvětlení a do srovnání zahrnuje i pasivní zisky.
  • POZOR! Neplést s Energetickým štítkem obálky budovy – ta stavbu hodnotí jen podle kvality obalových konstrukcí (na základě průměrného součinitele prostupu tepla). Tento štítek není na rozdíl od PENB povinný.

Kdy začne platit novela zákona o PENB?

Původně měla novela zákona 406/2000 začít platit od 1. ledna 2015. Poslanecká sněmovna ale nestihla legislativu projednat včas. Podle posledních informací by mohla novela začít platit ve druhém čtvrtletí letošního roku.

Novela zákona o PENB

Dva roky povinnosti zhotovit při prodeji nemovitosti průkaz energetické náročnosti budov ukázaly, že legislativa má své mouchy. Novela zákona přináší několik klíčových změn. Současně zpřísňuje i sankce za nedodržení zákona. Zvýšit se má také počet kontrol Státní energetické inspekce, která na dodržování legislativy dohlíží.

  • Zodpovědnost za PENB bude mít realitní kancelář. Jestli jste v poslední době kupovali dům, možná jste u některých inzerátů objevili, že nemovitost spadá do té či oné energetické třídy. Jenže ne všichni majitelé si průkaz nechali zhotovit. V takovém případě má realitní kancelář povinnost uvést u inzerátu nejhorší energetickou třídu G (samozřejmě to ne vždy dělá, protože se tím může zhoršit prodejnost objektu). Novela zákona říká, že za uvádění PENB u inzerátů bude realitní kancelář zodpovědná. Pokud u nabídky nemovitosti PENB zveřejněn nebude, může být pokutován majitel nemovitosti i realitní makléř (pokuta až 100 000 Kč).
  • Domy před rokem 1947 bez průkazu. Tato zpráva potěší určitě majitele starých domů postavených před rokem 1947, které neprošly rekonstrukcí a modernizací. Pokud se prodávající s kupujícím písemně dohodnou, že PENB není nutný, nemusí ho majitel zřizovat. Novela v tomto případě vychází z předpokladu, že staré domy spadají z velké většiny do nehospodárné kategorie. Výjimkou jsou pochopitelně rekonstrukce, u nichž je PENB povinný.
  • Kontrola kvality a jedinečnosti. PENB zpracovává celá řada firem a odborníků (někteří lépe, jiní hůře). Státní energetická inspekce bude mít posílený dohled nad kvalitou PENB, a to díky tzv. identifikátorům, kterými budou průkazy opatřeny. Snadno tak bude možné dohledat odborníka, který průkaz zpracoval. Tento krok přispěje i k ověření unikátnosti průkazu.
  • Průkaz dostanou i nedokončené stavby. Další významnou novinkou, kterou novela zavádí, je nutnost zpracování průkazu rozestavěné stavby v rámci kolaudace, resp. rekolaudace.
  • Obnovení průkazu při výměně kotle. PENB bude pravděpodobně nutné obnovit i při výměně kotle na vytápění nebo zařízení na ohřev vody. Instalace nového spotřebiče totiž proměňuje energetickou náročnost budovy.

Jaký je váš názor na PENB? Má smysl?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development