element letňany

Magazín o bydlení

Nájmy zdražují. O kolik a proč?

Nájemné ve velkých městech roste. Lidé, kteří si letos pronajmou byt, zaplatí v Praze na nájemném zhruba o šest procent více než loni. Co stojí za zdražením nájemného? Kde byty nejvíce zdražují a o kolik?

Bydlení zdražuje. Netýká se to pouze nájmů, ale také bytů určených k prodeji. Jak jsme už psali, Praha má málo bytů a jejich ceny jdou nahoru. Do karet lidem, kteří se rozhodnou pořídit si vlastní bydlení, příliš nehrají ani zdražující hypotéky. Ty jsou stále hůře dostupné. Aby lidé dosáhli na úvěr na bydlení, musí mít našetřené peníze, stoprocentní hypotéky jsou totiž už minulostí, stejně jako levné hypoteční sazby. Dnes se ale podíváme na segment pronájmů bytů.

Nájemné zdražuje

Ceny nájmů v Praze rostly v uplynulém půlroce rychleji než ceny nových bytů. Zatímco průměrný nájem letos na konci března vzrostl meziročně zhruba o šest procent, prodejní ceny nových bytů se zdražily ve stejném období asi o čtyři procenta. Vyplývá to ze statistik developerských společností.

Nejvyšší nájem na metr čtvereční platí zájemci u nejmenších bytů do 40 metrů čtverečních. Na konci března platili lidé 357 korun na metr čtvereční. Nejlevněji, myšleno v přepočtu na metry čtvereční, se pronajímají byty o rozloze mezi 60 a 80 metry čtverečními. Nájemné se v případě velkometrážních bytů pohybuje pod 300 korun za metr čtvereční.

  • Metr čtvereční nájemního bytu v Praze aktuálně stojí v průměru kolem 300 korun.
  • Ještě loni platili lidé v hlavním městě 280 korun.
  • Celorepublikový průměr nájemného je 278 korun za metr čtvereční.

Zájem je o 2+kk

Drahé nájemné v menších bytech je logické, protože poptávka po nich je vyšší než po velkých nájemních bytech. Jinými slovy, pokud jste na druhé straně pomyslného realitního příkopu a zvažujete investici do bytu, lépe pronajmete menší byt ve větším městě než velký byt 3+1. Podle statistik developerů tvoří třetinu všech nájemních bytů právě byty o dispozici 2+kk. Nájemné v Praze se v této kategorii pohybuje kolem 14 tisíc korun.

Na trhu s nájemními byty se přitom děje to samé jako na trhu s byty k prodeji. Pokud zdražuje nájemné nových bytů z developerských projektů, jdou nahoru i ceny na takzvaném sekundárním trhu. I starších volných bytů k pronájmu v Praze ubývá, a když poptávka převyšuje nabídku, je logické, že jdou ceny nemovitostí nahoru. Stále také platí, že jedno z nejdražších nájemných platí lidé právě v Praze, která je přirozeným centrem, do něhož přicházejí lidé za prací nejen z České republiky, ale mnohdy i ze zahraničí.

Proč byty k pronájmu zdražují?

Otázkou, kterou je nutnou si položit, je, proč nájemní byty zdražují. Co prolomilo hranici nájemného, které začalo stoupat? Odpovědi je nutné hledat v různých oblastech, které spolu více či méně souvisí.

Zdražují ceny prodávaných bytu

Prvním faktorem, který zdražuje ceny bytů, je růst cen nových bytů určených k prodeji. Jak jsme se už zmínili, těch se v Praze nyní příliš nedostává. Vysoká poptávka tlačí ceny nemovitostí nahoru. Zdražují jak developerské projekty, tak byty na sekundárním trhu (starší deseti let).

Ekonomice se daří

Zdražování bytů souvisí s růstem ekonomiky, dostatkem pracovních míst i peněz. Lidé, kteří mají finance, kupují byty. Proto jejich počet na trhu rychle mizí.

Airbnb prodražuje nájmy

Ceny nájmů v turisticky frekventovaných místech, jako je například Praha, rostou i díky velkému zájmu turistů. Lidé, kteří mají byt, si mohou snadno spočítat, že pronájem přes Airbnb jim mnohdy vydělá víc, než dlouhodobý pronájem nemovitosti. Za 2+kk mohou za jednu noc utržit až dva tisíce korun. Za měsíc je to 40 tisíc, zatímco běžné měsíční nájemné za takový byt je kolem 14 tisíc korun.

Hypotéky jsou méně dostupné

Dostupnost hypoték je ve srovnání s minulými roky omezená. To se dotklo především mladých lidí nebo rodin, které zvažují pořízení prvního bydlení. Situaci, kdy nedosáhnou na hypotéku, řeší nájemním bydlením, což zvyšuje poptávku po nájemních bytech.

Lidé investují do nájemních bytů

Lidé, kteří naopak mají uspořené peníze, nebo se jim podaří získat hypotéku u banky, investují do bytů, které následně pronajímají. Nejvýhodnější jsou podle developerů garsonky a malometrážní byty v Praze. U nich se roční výnos z pronájmu pohybuje kolem 5 procent.

Porostou nájmy dál?

Odhadovat dění na realitním trhu je obtížné. Nájemné a ceny nových bytů ale nemohou růst donekonečna. Například Praze by mohla pomoci další nová výstavba bytů. Developeři a stavební firmy ale dlouhodobě poukazují na dlouhé stavební řízení a povolování nových projektů.

Bydlíte ve svém, nebo v nájemním bytě? Jak jste spokojeni s výší nájemného?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development