element letňany

Magazín o bydlení

Pronájem, nebo prodej nemovitosti? Na čem vyděláte?

Máte byt navíc? Potom se před vámi otevírají dvě možnosti, jak s ním naložit. Můžete ho prodat, nebo pronajmout. Obě varianty – prodej i pronájem nemovitosti – mají svá pro a proti. Co je výhodnější? A na čem vyděláte?

Realitní trh překotně roste. Lidé mají stále zájem o koupi nemovitostí, velmi dobře se ale daří i pronájmům, a to jak dlouhodobým, tak krátkodobým. Potřeba bydlet zkrátka musí být uspokojena. Letos by se podle odhadů odborníků mohl realitní trh zklidnit, ale poptávka by i tak mohla převyšovat nabídku. Prodat nebo pronajmout nemovitost by proto mělo být snadné. Otázkou ale zůstává, která varianta je pro vás výhodnější, a to nejen finančně.

Výnos z pronájmu a z prodeje

Začněme u čísel. Při prodeji i pronájmu bytu nyní můžete těžit z hladového trhu. Vysoká poptávka žene ceny nemovitostí nahoru. Byty zdražují. To se promítá i do výše nájmů, které rostou především ve větších městech. Kolik za byt při prodeji utržíte, můžete orientačně zjistit z cenových map. Nebo se podívejte, za kolik se podobné byty prodávají ve vaší lokalitě.

Podobný průzkum si udělejte i ohledně nájmů. Pamatujte na to, že o výši nájemného rozhodují nejen lokalita a dispozice, ale také vybavení. Za vyšší peníze pronajmete tři plus jedna v novostavbě než podobně velký nerekonstruovaný byt v paneláku. Ohledně výhodnosti pronájmu rozhoduje takzvaný roční výnos, který by měl být alespoň 5 %, nejlépe však 7 až 8 %. Jestliže má váš byt hodnotu 1,5 milionů korun, měli byste z pronájmu po odečtení všech nákladů ročně získat mezi 75 až 120 tisíci korun. Pokud byste utržili méně než 5 %, bude pro vás pronájem bytu spíše zátěží.

Shánění nájemníků vás bude stát čas, aniž byste za to měli odpovídající odměnu. Započítat je třeba veškeré náklady, které budou s pronájmem nemovitosti spojené: podávání inzerátů, telefonáty, právní servis při sepisování smluv, běžné opravy v bytě, zdanění příjmu z pronájmu apod. Nakonec můžete zjistit, že ze dvanácti tisíc, které od nájemníka tržíte měsíčně, vám zbývá s bídou pět.

Ani prodej bytu ale není bez nákladů. Daň z nemovitosti už sice od loňského roku hradí kupující, ale to neznamená, že získáte sto procent z prodeje bytu. Započítat musíte náklady na inzeráty, právní servis, notářskou úschovnu a na provizi realitní kanceláři, pokud využíváte jejích služeb. Byt se možná bude prodávat za 3 miliony korun, ale vám na účtu přistane o desítky tisíc korun méně.

Hledání nájemníků a kupců

Zatímco kupce, který si od vás byt koupí, stačí najít jen jednoho, nájemníků se u vás může vystřídat celá řada. Sehnat spolehlivé nájemníky přitom může být běh na dlouhou trať. Musíte počítat i s tím, že byt bude třeba několik měsíců opuštěný, než najdete nové zájemce. V takovém případě pochopitelně musíte platit služby a další poplatky spojené s provozem bytu. Zároveň je třeba započítat i náklady na drobné opravy bytu. Když se něco porouchá, bude oprava zařízení zpravidla na vás jako na majitelích.

Na druhou stranu, nemovitost je stále vaše. A pokud se nenachází v problematické lokalitě, její hodnota by měla narůstat (za předpokladu běžných průběžných investic). Kdykoli ji můžete zastavit u banky, pokud by na to přišlo a vy si potřebovali vzít hypotéku. Nebo ji můžete prodat, když vás shánění nájemníků přestane bavit a usoudíte, že pro utržené peníze máte lepší využití.

Najít kupce může být stejně složité jako najít nájemníka. Oklikou se zase vracíme k ceně prodávané nebo pronajímané nemovitosti. Pokud se vám do čtrnácti dnů neozve potenciální kupec, je prodejní cena nastavena špatně. To samé platí i o pronájmu bytu. Obecně lze říci, že pokud se rozhodnete pro pronájem, je lepší hledat dlouhodobého nájemce, kterému dáte o něco nižší cenu. Vyplatí se to více než neustále hledat krátkodobé nájemníky za vyšší cenu. Výjimkou může být dobrá nemovitost, která se uchytí na Airbnb.

Čtěte také: Jak vydělat na pronájmu přes Airbnb

Důležité samozřejmě je, aby vám nájemníci platili včas a chovali se slušně, například záměrně neničili vybavení bytu. Říci si pochopitelně můžete o kauci, která podle nového občanského zákoníku může být až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Tak vysoká kauce ovšem může nájemníky odradit. Standardem jsou tři měsíční nájmy.

Prodat, nebo pronajmout?

Hlavní výhodou pronájmu nemovitosti je, že vám z ní plynou pravidelné měsíční příjmy a zároveň ji máte v záloze, kdyby se cokoli přihodilo a vy se ji rozhodli prodat. Na druhou stranu se musíte obrnit trpělivostí při hledání solidních nájemníků.

Musíte počítat s tím, že prodej bytu je jednorázovou záležitostí, kdežto pronájem je záležitostí dlouhodobou, která bude vyžadovat vaši součinnost, i když přenecháte hledání nájemníků realitní společnosti.

Rozhodujte se podle finanční výhodnosti i vaší aktuální situace. Je důležité znát tržní cenu nemovitosti, jen tak se můžete kvalifikovaně rozhodnout, co pro vás bude lepší. Zvážit byste měli i případný budoucí rozvoj lokality. Nahlédněte proto do územních plánů. Je možné, že v budoucnu váš byt ještě získá na ceně. Je ale možný i naprostý opak.

K čemu se kloníte vy? Pronájem, nebo prodej bytu?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development