element letňany

Magazín o bydlení

Rezervační smlouva na byt: Jste připraveni ji podepsat?

Při prohlídce bytu se vám rozbuší srdce. Pravděpodobně jste našli nemovitost, kterou koupíte. Bojíte se, že některý z dalších zájemců bude rychlejší, a proto neváháte podepsat rezervační smlouvu hned na místě. Zadržte. Jakmile totiž přidáte svůj podpis, začíná jít do tuhého. Rezervační smlouvu byste měli podepsat se stoprocentní jistotou, že o kupované nemovitosti víte vše podstatné. Na co se ptát?

Technický stav bytu, informace o vlastnictví, náhled do katastru, detailní pročtení rezervační smlouvy a následující kupní smlouvy – s tím vším byste se měli před podpisem rezervace na byt seznámit. Realitní makléř a majitel bytu by vám měli zodpovědět všechny vaše dotazy. Optimální je, pokud se při zjišťování informací nebudete spoléhat pouze na jeden zdroj, ale zapátráte i jinde.

Co udělat ještě před podpisem rezervace na byt?

Pokud to s koupí bytu myslíte vážně, tak po první prohlídce, ze které možná odcházíte nadšení z hezkého výhledu, krásné terasy nebo nové kuchyňské linky, by měla následovat druhá, mnohem detailnější, prohlídka. Ideálně s technikem nebo stavařem, který se zaměří na technickou stránku a odhalí „detaily“, jež vám zůstaly utajené. Příkladem je plíseň zakrytá kobercem, nedostatky v izolaci nebo špatné rozvody. Odstranění takových vad potom znamená vícenáklady, které je nutné k celkové investici připočítat.

Dalším odborníkem, kterého je vhodné ke koupi bytu přizvat, je právník. I lidé, kteří za sebou mají několik prodejů a koupí nemovitosti, spolupracují s odborníky, protože ve smlouvách (rezervace, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) se mohou skrývat různé fígle, které vás ve výsledku mohou stát další peníze. Zároveň si ve spolupráci s právníkem ověřte, zda na nemovitosti nejsou věcná břemena, zástavní právo nebo omezení vlastnických práv.

Čtěte také: 8 nejčastějších chyb při koupi bytu

Jakmile prověříte technickou stránku bytu a zjistíte si informace ke kupované nemovitosti, začněte jednat s bankou o hypotéce. A to ještě před tím, než cokoli podepíšete. Nechte si u banky prověřit možnosti získání úvěru a jeho podmínek (bankéři vám spočítají maximální možnou výši hypotéky i měsíčních splátek). Alespoň budete vědět, s jakou částkou můžete při koupi bytu operovat.

O konkrétní výši úvěru můžete v bance začít jednat ve chvíli, kdy jste si nemovitost vyhlédli. Potřebovat budete odhadní cenu nemovitosti. Tu by měl odhadce stanovit ještě před tím, než podepíšete rezervaci. Vyhnete se tak tomu, že odhadce stanoví nižší cenu nemovitosti, než je kupní cena. Banka vám ale kvůli odhadu půjčí méně a vy nebudete mít dostatek peněz na nákup nemovitosti.

Rezervační poplatek a podmínky smlouvy

Pokud si jste jisti nemovitostí a máte představu o hypotéce, můžete zavolat do realitní kanceláře a nechat si připravit rezervační smlouvu. Je vhodné, když si zároveň pročtete dostupné reference na realitní společnost, protože jako v každém jiném oboru se i zde setkáváte s férovým a podvodným jednáním.

S podpisem rezervace skládáte i rezervační poplatek, který většinou odpovídá provizi realitní kanceláře. Ta bývá v průměru kolem 5 procent z kupní ceny nemovitosti. Setkat se můžete i s tím, že realitní kancelář má stanovenou jednotnou výši rezervačního poplatku, například 50 tisíc korun.

Rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři, která by ale celý prodej nemovitosti měla dotáhnout do konce. Místo toho, abyste peníze dávali přímo realitce, je vhodnější domluvit se na úschově (podobně postupujte i při zasílání peněz za nemovitost). Vyhnete se tak tomu, že vy sice budete mít zaplaceno, ale prodej a převod nemovitosti na vás se z jakýchkoli důvodů pozastaví.

Přečtete si také: Rezervační poplatek – důvod k obavám?

Je důležité vědět, že rezervační smlouva není univerzální dokument. Každá realitní kancelář má nějaký „mustr“ rezervační smlouvy, ale to ještě neznamená, že ji musíte podepisovat v předloženém znění. Projděte si podmínky a zjistěte, zda máte právo na vrácení rezervačního poplatku, pokud se prodej nemovitost zastaví. Jasno by mělo být také v tom, za jakých okolností zůstává rezervační poplatek realitní kanceláři, pokud nakonec nemovitost nekoupíte. Odstoupit od rezervační smlouvy a získat zpět poplatek, může být v některých případech oříšek.

Úschova pro rezervační poplatek

Dohodnout se s realitní kanceláří na tom, že rezervační poplatek půjde napřed do úschovy, může být obtížné. Zkuste ale trvat na svém a neustupovat. Bezpečná úschova je u notáře, advokáta, případně v bance. Realitní kancelář může tvrdit, že zajistí vlastní úschovu, na svém účtu, ale do takových operací se nepouštějte, protože peníze už byste nemuseli vidět, nehledě na to, že nezřizují bezpečné vázané účty podobně jako například notáři.

Jaké jsou vaše zkušenosti s koupí bytu a rezervační smlouvou?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development