element letňany

Magazín o bydlení

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

Na realitním trhu v České republice působí přes 14 tisíc makléřů. V tomto ohledu jsme na evropské špičce, protože na jednoho makléře připadá jen 720 obyvatel. Neoficiální odhady přitom počítají až s 25 tisíci zprostředkovateli. Například v Německu je počet obyvatel na makléře desetkrát vyšší než u nás. Je pochopitelné, že čím více makléřů je, tím více musí o zakázky a o klienty usilovat.

Nekalost přináší komplikace

Mezi realitními makléři jsou profesionálové, kteří svoji práci vykonávají dobře a poctivě. Najdou se ale i tací, jimž nejsou cizí nekalé praktiky, používají neetické postupy, uchylují se ke lžím nebo nátlaku.

Když při prodeji nebo koupi nemovitosti přijdete s takovým makléřem do styku, může se snadno stát, že se běžné věci zkomplikují – přijdete o část peněz, už nikdy neuvidíte složenou zálohu, ale ani nemovitost, čeká vás běhání po soudech nebo prostě na prodeji bytu proděláte, či si necháte vnutit dům, o něhož vůbec nestojíte.

Přísnější požadavky na makléře

Už několik let je v řešení návrh zákona, který by měl spotřebitele ochránit před realitními „šmejdy“. Na začátku roku ho sice posvětila vláda, ale ještě musí projít parlamentem. Mimo jiné zákon říká, že makléři by měli mít potřebnou kvalifikaci, v budoucnu pravděpodobně i vysokoškolské vzdělání. Návrh počítá s tím, že by se dosavadní volná živnost realitního makléře změnila na živnost vázanou s požadavky na odbornou kvalifikaci.

Ačkoli realitní kanceláře změny vesměs vítají, mají k návrhu řadu výhrad, považují ho například za nedotažený. Podle některých mohl být zákon přísnější v oblasti povinného pojištění nebo v otázkách úschovy peněz u realitních kanceláří. Zatím není jasné, zda, kdy a v jaké podobě bude zákon definitivně schválen. Podle realitních makléřů by úbytek zprostředkovatelů na trhu neměl služby zdražit, mohl by je ale povznést na lepší úroveň.

Čtěte také: Rizika jednání s developerem jsou hlavně ve smlouvách

Obezřetnost je vždy nutná

Vedle legislativy je vždy důležitá obezřetnost spotřebitelů. My jsme vybrali 5 varovných signálů, které vám prozradí, že realitní kancelář nebo její makléř nepostupují férově.

„Hledám byt v této lokalitě“

Na sloupech visí letáčky tvářící se, že je psal člověk, který se chce do lokality přestěhovat. Možná, že je i rafinovaně připojeno „realitní kanceláře nevolat“. Přesto, když na telefon zavoláte, dříve nebo později zjistíte, s kým máte tu čest.

Realitní kanceláře potřebují mít co prodávat, a tak hledají nemovitosti. Používají třeba i letáčky ve schránkách nebo vyvěsují plakáty. Ty mohou znít i důvěryhodně: „Doktor s hotovostí koupí byt v této čtvrti” nebo „Advokát hledá dům pro svoji rodinu“. Prakticky vždy se za nimi skrývají realitní makléři.

Na prohlídku pak přijde makléř s kolegou nebo kamarádem, který se vydává za zájemce. Prodávající pak pod dojmem úspěšné prohlídky podepíše s makléřem exkluzivní smlouvu. Jenže údajný vážný zájemce si pak samozřejmě o několik dní později koupi rozmyslí. Pro prodávajícího to znamená jediné – je v hrsti realitní kanceláře, protože kvůli exkluzivní smlouvě už nemůže prodávat jinde.

Váš byt vykoupíme

Některé realitní kanceláře nabízejí prodávajícím, že od nich nemovitost vykoupí samy a peníze jim složí takříkajíc „na dřevo“. Na tuto zdánlivě výhodnou nabídku si ale dejte velký pozor. Bývá podhodnocena až o desítky procent, takže se prodávajícímu nevyplatí, ani když je ve velké časové tísni. Makléř by se měl nemovitost snažit prodat za co nejvyšší cenu, aby to bylo výhodné pro klienta, nikoliv cenu srážet ve prospěch vlastní realitní kanceláře. Ta pak vykoupený byt opraví a s velkou přirážkou prodá.

Čtěte také: Co byste měli vědět o rezervačním poplatku?

Chytáky ve smlouvách

Při prodeji i koupi nemovitosti mohou být častým kamenem úrazu také smlouvy. U běžných nemovitostí rozhodně nepodepisujte makléři exkluzivitu na déle než půl roku. Když budete s jeho prací spokojeni, můžete lhůtu vždy prodloužit. Ve smlouvě by měla být zachována vyváženost mezi prodávajícím a kupujícím. Běžná bývá nevratná rezervační záloha, ale obdobná sankce by ve smlouvě měla být nastavena i pro prodávajícího, když si prodej rozmyslí.

Úschova peněz

Velkým problémem bývá i úschova peněz přímo na účtu realitní kanceláře. Do s.r.o. s minimální hodnotou pak posíláte milionové částky, které některé realitní kanceláře protiprávně používají na vlastní provoz. Místo toho trvejte na notářské, advokátní nebo bankovní úschově.

Jak je to s provizí?

Někteří realitní makléři vám slíbí, že za jejich služby nebudete jako prodávající nic platit, protože provizi zaplatí kupující, s nímž podepíše smlouvu. Technicky tomu tak možná je, ale prodávajícího to ve finále vyjde úplně stejně. Realitní makléř totiž stlačí cenu uměle dolů, aby si k ní mohl připočítat svoji odměnu, a nemovitost se i tak prodala za standardní tržní cenu. Makléř má tendenci vždy kopat za toho, s kým má podepsanou smlouvu, což je v tomto případě kupující. Navíc kvalitní služba prostě nemůže být zdarma.

Setkali jste se na realitním trhu s nekalými praktikami? S jakými?

 

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development