element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky. Dosáhnete na úvěr na bydlení, než znovu zdraží a zpřísní?

Získat výhodný úvěr na bydlení je čím dál těžší. Česká národní banka opět zpřísnila kritéria poskytování hypoték a zároveň zvýšila základní úrokovou sazbu. Ačkoli se nad hypotékami stahují mračna, některé banky je zlevňují. Máte poslední šanci dosáhnout na výhodný úvěr? A jak jsou na tom lidé s průměrným příjmem? Dostanou ještě hypotéku?

Česká národní banka představila v polovině června nová opatření, která mají zkrotit hypoteční trh. Od října začnou platit takzvané dluhové ukazatele. Pro lidi s nižšími a průměrnými příjmy to znamená, že nedosáhnou na hypotéku. Zároveň centrální banka už počtvrté za posledních deset měsíců zvýšila úrokovou sazbu. Na to banky reagují většinou zdražením hypoték. Některé z nich se ale rozhodli jít opačným směrem.

Hypotéky mírně zlevnily

Navzdory zpřísnění hypoték oznámila zlevnění například Česká spořitelna. Ta od začátku července snížila úrokové sazby u vybraných fixací o 0,2 % a zároveň rozšířila nabídku hypoték o novou dvacetiletou fixaci úrokové sazby ve výši od 3,49 %. Podle svého vyjádření banka reaguje na stále rostoucí zájem Čechů financovat své vlastní bydlení.

Snížení se týká nejvyužívanějších hypoték s fixacemi na 5, 8 a 10 let. Úrokové sazby u hypoték s fixací na 5 let budou nově začínat na 2,49 % ročně, u hypoték s fixací na 8 let na 2,59 % ročně a u hypoték s fixací na 10 let na 2,69 % ročně. Sazby platí pro hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti.

„Pod vlivem opakovaných regulačních opatření České národní banky a rostoucích úrokových sazeb je mezi klienty patrná nejistota, a proto preferují hypotéky s dlouhými fixacemi úrokových sazeb. V rámci akční nabídky snižujeme úrokové sazby hypoték u vybraných fixací a jako jedna z mála bank na trhu nabídneme hypotéky s fixací úrokové sazby na 20 let. Ty již tvoří více než polovinu z nově poskytnutých hypoték,“ říká Radek Vachulka, manažer hypoték České spořitelny.

Splácet dvacet let pořád stejně

Češi většinou splácejí hypotéky v průměru 15 až 20 let, takže dvacetiletá fixace jim dává jistotu stabilní výše splátky a neměnné sazby v zásadě po celou dobu splácení. Hypotéky s fixací na 20 let nejsou na českém trhu novinkou, nabízely je už například ČSOB, Hypoteční banka nebo Expobanka.

Motivovat k pořízení vlastního bydlení mají i akční nabídky. Kromě České spořitelny oznámila nižší sazby i ČSOB a Hypoteční banka. Například hypotéku s tříletou fixací do 80 % je možné u obou bank získat od 2,49 %. S pětiletou fixací je úrok od 2,59 %. Čím více máte našetřeno, tím nižší sazbu můžete získat. Pokud budete hypotékou financovat pouze 70 % ceny nemovitosti, můžete se dostat na sazbu od 2,39 %.

Čtěte také: Byt v metropoli, nebo dům za Prahou?

Sazby snížila rovněž Equa bank, která ještě před oznámením centrální banky hypotéky zlevnila o 0,2 %, a to u všech fixací. V letní akci tak můžete získat hypotéku s fixací na tři roky od 2,29 % a s fixací na pět let od 2,39 %.

Některé banky zdražují

Trend zlevňování hypoték nepřevzaly všechny banky. Například Expobank zdražila úvěry s tříletou fixací o 0,11 %, takže úrok nyní začíná na 3,42 %, a s pětiletou fixací o 0,09 %, což znamená úvěr od 3,52 %. Zdražení oznámila také UniCredit Bank, a to u všech úrokových sazeb o 0,1 %. Hypotéky tak nyní začínají na 2,39 %.

Další zdražení hypoték by mohl přinést podzim. Od října začne platit už zmíněné zpřísnění hypoték, což bude znamenat, že v některých lokalitách se bydlení stane hůře dostupné. Celková výše úvěru totiž nebude smět překročit devítinásobek čistého ročního příjmu a měsíční splátky se budou muset vejít do 45 % čistého měsíčního příjmu žadatelů.

Zároveň stále platí, že banky mohou poskytovat hypotéky do 80 %, respektive v menším objemu do 90 % ceny nemovitosti. Většina lidí tak musí mít našetřeno alespoň 20 % z ceny nemovitostí. Pokud například mladý pár uvažuje o koupi bytu v hodnotě 3 miliony korun, musí mít stranou 600 tisíc korun.

Byty jen pro bohaté?

Budou na hypotéky stačit průměrné platy? Jak kdy a jak kde. Ceny průměrných nemovitostí i průměrných platů se totiž liší region od regionu. Platí, že byty jsou stále nejdražší v Praze. Podle Českého statistického úřadu berou lidé pracující v Praze v průměru 38 tisíc korun hrubého měsíčně. Čistého to je kolem 29 tisíc korun.

Člověk s tímto příjmem dosáhne na hypotéku kolem 3,8 milionů korun. Pokud si splátky rozloží na 30 let, bude splácet něco přes 12 tisíc korun měsíčně. Potíž je ale v tom, že průměrný byt v Praze stojí kolem 5 milionů korun. Aby na něj člověk vydělal, musel by podle nových pravidel vydělávat kolem 50 tisíc korun měsíčně.

Čtěte také: Kolik stojí nemovitosti v Praze a v okolí?

V Plzni, kde lidé vydělají v průměru 22 tisíc korun čistého, se byt o rozloze 60 metrů čtverečních, prodává kolem 2,5 milionů. V Ústeckém kraji je průměrná čistá mzda kolem 20 tisíc korun a byt zde v průměru stojí 2,2 milionů korun. To znamená, že lidé zde musí mít našetřeno kolem 200 až 250 tisíc korun, aby splnili podmínku mít 20 % vlastních zdrojů.

Pokud úrokové sazby ještě porostou, což lze vzhledem ke zdražení úroků centrální bankou očekávat, na hypotéku by nemuseli dosáhnout ani lidé s průměrnými platy, natož pak s těmi podprůměrnými. Záležet bude i na cenách nemovitostí, jejich růst ale podle odborníků zatím neskončil.

Máte hypotéku, nebo o ní uvažujete?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development