element letňany

Magazín o bydlení

Byt v Praze, nebo dům za Prahou?

Byt v metropoli, nebo domek za Prahou? Blízkost zeleně, nebo společenského života? To je dilema, které řeší čím dál více lidí. Obě varianty mají své výhody a nevýhody. Která je vhodná pro vás? Podívejte se na porovnání.

Koupě ideální nemovitosti je hlavně otázka financí. V době zdražování nemovitostí a omezování dostupnosti hypoték je toto kritérium čím dál významnější. Pochopitelně rozhodují i další parametry: obliba lokality, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Řada rodin touží po domku na předměstí nebo ve starší městské zástavbě – do centra je to relativně blízko, mají kousek zeleně, svoji vlastní zahradu. Na takový luxus ale dosáhne jen málokdo. Potom je nutné se rozhodnout: dům za Prahou, nebo byt v Praze?

Body a mínusy pro dům za Prahou

Začněme v zeleni. V menší obci za Prahou. Na metropoli není úplně přilepená, je ale v rozumné dojezdové vzdálenosti (pokud nejsou kolony). Nachází se v některé z aktuálně oblíbených lokality za Prahou. Domek tady pořídíte za cenu pražského bytu. Když budete mít štěstí, tak dokonce i levněji. Bonusem je klid, okolní lesy, cyklostezky. Už se vidíte, jak v podvečer vysedáváte na terase se sklenkou vína a obdivujete svoji zahrádku, kde se to zelená a zabarvuje květinami.

Ráno si ale budete muset přivstat. Abyste se na devátou dostali na jednání do centra, počítejte raději se dvěma hodinami. Zácpy bývají ráno velké. Auto samozřejmě můžete vyměnit za vlak, pokud do obce vede železnice a má dobré dopravní spojení na hlavní nebo smíchovské nádraží. Předtím budete muset pravděpodobně rozvézt děti do školek a škol. Samozřejmě, i ty mohou být v obci – a někdy dokonce dobré. Odpoledne budou chtít děti na kroužky. V určité životní etapě si můžete proto připadat jako taxikář.

Čtěte také: Zdražují byty i hypotéky. Lidé přesto do bydlení investují

Dopravní dostupnost bývá největším mínusem bydlení za Prahou. Doprava do města ze vsi prostě trvá delší dobu, než když nasednete do metra jen několik kroků od domu. Vše je otázkou priorit. Možná, že jste zvyklí celý život dojíždět a jste ochotní venkovský klid vyměnit za několik hodin strávených na cestách. Potom je vše v pořádku.

Měli byste si také zodpovědět otázku, zda jste stvoření pro život v přírodě. Léto vypadá romanticky všude. Když přijde zima, může se zkomplikovat dopravní dostupnost. Možná, že vám časem bude chybět městský život: kina, kavárny, nákupní centra, pocit, že toto vše je blízko, že jste i vy středobodem dění.

Jistě, můžete si za vším dojet, máte auto. Jenže ne náhodou psychologové hovoří o takzvaném fenoménu zelených vdov. Ženy zůstávají na mateřské s dětmi v domku na venkově, zatímco muži odjíždějí za prací do centra metropole. Neplatí to vždy, ale otců zůstávajících na rodičovské je pořád ještě poskrovnu.

Podle psychologů záleží hlavně na pocitu z vlastního života a schopnosti uspořádat si rodinný život. Stejně osaměle si může připadat i žena (nebo muž) žijící na okraji Prahy v paneláku, zatímco protějšek je v práci. Rozhodující je společenský život (a jeho potřeba).

Stejně dobře si můžete najít přátele na venkově, jako ve městě. Platí také, že lidé, kteří se rozhodnou pro koupi domu na venkově za Prahou, dávají přednost zeleni, tichu a klidu. Blízkost kultury, kin, divadel, kaváren nebo nákupních center je pro ně druhořadá záležitost. Zároveň vědí, že se za nimi mohou kdykoli dopravit autem.

Klady a zápory bytu v Praze

Pokud tíhnete spíš ke kultuře než k přírodě, musíte si alespoň jednou týdně zajít na kávu, máte předplatné do divadla a velkou partu známých, asi se vám nebude chtít opouštět město. Důležitá pro vás může být i doprava: třeba máte náročnou práci. Pracujete na směny, ve firmě trávíte dlouhé hodiny a dojíždění je pro vás nereálné.

Když si koupíte byt na druhé straně Prahy, než je vaše práce, budete i tak trávit desítky minut denně dopravou. Metro bývá rychlejší než automobil. Lokalita, kde vybíráte byt, by měla být ideálně blízko metra nebo nedaleko metra (například tři zastávky autobusem nebo tramvají). Zvažte, zda vám nebude vadit kodrcat se domů autobusem, který jezdí jednou za půl hodiny. Co když vám ujede těsně před nosem? Doma máte pejska, který na vás trpělivě čeká? I tak může vypadat doprava v metropoli.

Zajímejte se: Kupujete byt? Na co si dát pozor?

Pokud investujete do nového nebo zrekonstruované bytu, je pravděpodobné, že dlouhá léta na něho nemusíte „sáhnout“. Přispíváte do fondu oprav bytového domu, ale nemusíte se starat o opravy, které dříve či později přijdou v každém domě. Jednou se může rozbít čerpadlo, podruhé vjezdová brána, potřetí odpadne kus omítky. I to je kritérium, které byste měli zvážit: pobíhání kolem domu a zahrady stojí také nějaký čas.

Při pátrání po vhodné lokalitě se rozhlédněte pořádně kolem sebe. Trendem jsou nyní místa, která jsou blízko zeleně. A taková jsou i v Praze. Bytové domy, které mají blízko park, les, cyklostezky nebo vodu, jsou velmi žádané. Pokud právě teď hledáte bydlení v Praze, podívejte se, kde vznikají nové developerské projekty.

Je to fifty fifty?

Byt v Praze Dům za Prahou
Lepší dopravní dostupnost za prací a do školy Blízkost zeleně, ticho, klid
Hluk, doprava, městský ruch (dle lokality) Náročnější dojíždění za prací či do školy
Dražší byty v žádaných lokalitách Dražší domy v žádaných lokalitách
Blízkost kultury, lepší infrastruktura Sportovní vyžití, zahradničení
Zácpy, zejména v centru hodně lidí Možné pocity opuštěnosti

 

Je to fifty fifty. Jako každá volba je i rozhodnutí ohledně koupě nemovitosti otázkou priorit. Pokud jste zrovna nevyhráli ve sportce.

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development