Úrokové sazby hypoték opět klesly a dosáhly dalšího dna. Banky letos na podzim půjčovaly za průměrný úrok 1,82 procenta. Během prvních tří čtvrtletí letošního roku poskytly úvěry na bydlení ve výši téměř 160 miliard korun. Chystají se ale změny: lidé už nedosáhnou na stoprocentní hypotéky a do poskytování hypoték začne brzy promlouvat i zákon o spotřebitelském úvěru. Jaké změny přinese?
Hypotéky jsou stále dostupné. Jak z hlediska přísnosti podmínek a kritérií bank, tak z hlediska nízkých úrokových sazeb. Lidé, kteří už bydlí, si proto půjčují například na investiční byty. Ceny nemovitosti šly sice mírně nahoru, ale investice do nich zůstává pořád rentabilní. V září ještě platila možnost stoprocentních hypoték, které ale využívá jen zlomek zájemců. Hypotéky s vysokým krytím tvoří podle odhadů asi 5 procent na trhu. V prosinci má začít platit nový spotřebitelský zákon, který poskytování hypoték zpřísní. Podívejme se, co se na hypotečním trhu děje a jaké změny můžeme v následujících měsících očekávat.
Už žádné stoprocentní hypotéky?
Česká národní banka (ČNB) jako regulátor bankovního trhu vyzvala k ukončení poskytování stoprocentních hypoték. Tento krok by měl přispět ke stabilizaci hypotečního trhu. Důvod je prozaický: s ohledem na významný pokles hypotečních sazeb se hypotéky staly dostupné i pro méně bonitní žadatele. Ti často neměli našetřené žádné peníze a žádali proto o stoprocentní hypotéky. U méně majetných klientů ale banky mohou snadno přijít o své splátky a v případě ekonomické krize by byly ohrožené. Zpřísnění pravidel má proto minimalizovat riziko jak pro spotřebitele, tak pro samotné banky.
Podobné opatření se od dubna příštího roku dotkne i 95procentních hypoték. Maximální možná výše hypotéky tak bude 90 procent z ceny nemovitosti. To znamená, že lidé, kteří si budou na jaře 2017 kupovat nemovitost, musí mít našetřeno minimálně 10 procent z její ceny. Pokud uvažujeme například o bytě za 2,5 milionů, žadatel bude potřebovat alespoň 250 tisíc korun.
Tip: Prodáváte nebo kupujete byt? Kdo nově platí daň z nabytí nemovitosti?
Zákon o spotřebitelském úvěru
Hypotečního trhu se významně dotkne i zákon o spotřebitelském úvěru, který začne platit letos v prosinci a bude se vztahovat na hypotéky uzavřené po 1. prosinci 2016. Co vše se změní? Obecně by měl být zákon prospěšnější pro spotřebitele, kterým přináší větší ochranu, především pak v případě předčasných splátek. Jednou za roku (při každém výročí smlouvy) bude moct spotřebitel splatit až 25 procent hypotéky, a to bez sankcí. Banky si sice budou moct účtovat poplatky, ale pouze za administrativní úkony, ze smluv by proto měly zmizet sankce nebo pokuty za mimořádné splátky. V případě těžkých životních situací, jako je například invalidita nebo následky vážných nehod, budou moct lidé splatit hypotéku bez poplatků.
Hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření?
V případě úvěrů na bydlení dominují trhu hypotéky. K výhodám hypoték patří především nižší úrokové sazby, nízké nebo žádné poplatky za vedení úvěrového účtu či možnost volby doby fixace. Za uplynulých 9 měsíců banky půjčily lidem na bydlení 160 miliard korun. Ze stavebního spoření šlo na bydlení jen 36 miliard korun. Průměrná výše úvěru ze stavebního spoření je něco málo přes 640 tisíc korun, u hypoték dosahuje 2 milionů korun.
Zájem o úvěry ze stavebního spoření by mohl narůst v souvislosti s koncem stoprocentních a posléze i 95procentních hypoték. Lidé, kteří nemají našetřeno dostatek peněz, by mohli sáhnout právě po úvěrech ze stavebního spoření. „Kombinaci výhod hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření v praxi často využíváme již nyní a s příchodem nové regulativy se vzájemná synergie hypoték a úvěrů ze stavebního spoření ještě posílí,“ říká Libor Ostatek, ředitel společnosti GOLEM FINANCE.
Otázkou zůstává, jak se k tomu regulátor postaví a zda v budoucnosti toto dofinancování nezakáže. „V tuto chvíli jsou úvěry ze stavebního spoření jednou z nejvhodnějších variant, jak se k vlastnímu bydlení přiblížit bez nutnosti bezpodmínečného čerpání vlastních finančních rezerv. Případné zamezení možnosti dofinancování úvěry ze stavebního spoření by podle mého názoru přineslo zvýšené riziko přesunu klientů do šedé zóny hůře kontrolovatelných nebankovních půjček, které jsou pro účely financování bydlení nejen cenou, ale i parametry krajně nevhodné,“ doplňuje Libor Ostatek. Podle odhadů by mohl objem sjednaných hypoték v důsledku zmiňovaných opatření klesnout až o 20 procent.
A co na to ceny bytů?
Ačkoli byty, především v centru Prahy, zdražují, zůstávají pořád ještě dostupné a v kombinaci s nízkou úrokovou sazbou vytváří možnost zajímavé investice. Byty v pražské metropoli jsou v průměru o pětinu dražší než loni na podzim. „Dlouho investovali do bytů v centru především cizinci, o realitní trh se v posledních letech zajímají především Češi. Zájemci, kteří si nyní chtějí koupit levnější byt v lukrativních čtvrtích, už skoro nemají z čeho vybírat,“ uvádí Tal Grozner, ředitel společnosti Star Group.
Někteří lidé podle Tala Groznera pořizují byty na předměstích, který představuje rozumnou investici, zejména pokud se lokalita bude nadále rozvíjet a přiláká více kupujících, hodnota nemovitosti poroste. „Při výběru bytu by se lidé měli zaměřit na to, jak má lokalita včetně okolí vypadat za několik let. Zda v daném okolí vzniknou obchodní plochy s prodejnami a službami, školky, školy, zda se plánuje v rámci projektu výstavba sportovišť a dětských hřišť či jiné doplňkové akce. Pak samozřejmě prestiž dané čtvrti stoupá,“ dodává. Z pražských lokalit nyní dominují prodejům nových bytů především Praha 5, Praha 9 a Praha 10.
Plánujete hypotéku? Nebo zvažujete úvěr ze stavebního spoření?
