element letňany

Magazín o bydlení

Praha versus Berlín. Kolik stojí byty v evropských městech?

Byty a domy v zahraničí vlastní podle odhadů realitek desítky tisíc Čechů. Poptávku po nemovitostech v cizině podněcuje i překotný nárůst cen na českém realitním trhu. Za hranicemi totiž byty nezdražují takovým tempem jako u nás. Jak Praha vychází v porovnání s ostatními evropskými metropolemi? A vyplatí se vlastnit nemovitost třeba v Berlíně nebo v Londýně?

Nemovitosti v Česku v posledních několika letech výrazně zdražily. Drahé jsou hlavně byty v Praze. Minulý rok rostly ceny realit na českém trhu nejrychleji z celé Evropy. Zatímco ceny nemovitostí ve zbytku Evropské unie podražily podle Eurostatu v průměru okolo 4,5 %, v Česku narostly o téměř 13 %. Ani letošní rok nárůst ceny byty nezastavil, experti dokonce varují, že vlastní bydlení se pro některé skupiny lidí stává nedosažitelným. Podobně jako Česká republika je na tom Irsko s meziročním růstem cen o 12 %. Vzestup nad 10 % zaznamenalo také Portugalsko, Maďarsko a Nizozemsko. Ceny bytů klesaly naopak v Itálii.

Praha je navíc považovaná za dobré místo k životu. Poptávka po bydlení je tady velká, nově vystavěné byty nepřibývají dostatečným tempem. Nárůst cen nemovitostí je způsoben i zájmem o investiční byty, ať už ke krátkodobému nebo dlouhodobému pronájmu.

Na byt v Praze vyděláváme dlouho

Nemovitosti v některých evropských metropolích jsou levnější než v Praze, zároveň na ně lidé vydělávají kratší dobu. Například podle studie KPMB potřebuje Pražan za zaplacení průměrného bytu 11,5 let, pokud by neměl jiné výdaje. Ve Vídni na bydlení vydělávají necelých 10 let, v Berlíně 6,4 roky.

Vůči západní Evropě vychází česká metropole negativně hlavně kvůli nižším průměrným příjmům. Jenže ve srovnání s východní Evropou jsou tady vyšší ceny bytů. Jinými slovy – co se týká ceny nemovitostí, dohání Praha západní státy, jenže platy tomu neodpovídají. Svoji roli samozřejmě hraje i zmiňovaná poptávka, která tlačí ceny bytů vysoko. Podle developerů se v Praze málo staví.

Pokud se podíváme na střední Evropu, pořízení nového bytu nyní vychází nejlevněji v Budapešti zejména mimo centrum. Drahá je naopak Vídeň. Nejsnadněji dosáhnou na byt lidé v Berlíně, pokud uvážíme průměrnou čistou mzdu a přepočteme ji na cenu třípokojového bytu. Naopak, kupní síla v Praze vychází z takového porovnání nejhůře.

Existují ale skupiny obyvatel, pro něž je nemovitost v zahraničí více než dostupná. Obecně platí, že kdo si může dovolit byt v Praze nebo apartmán ve Špindlerově mlýně, dosáhne i na zahraniční nemovitost – byt v metropoli, v Alpách nebo u moře. Kromě klasických horských nebo přímořských destinací vedou stále častěji i hlavní evropská města. V nich pochopitelně záleží na čtvrti. Na okrajích měst bývají byty levnější, zatímco v centru drahé, v tomto ohledu si evropské metropole nezadají s Prahou.

Berlín

Německé hlavní město je na žebříčku 150 světových nejsledovanějších měst. I když tady nemovitosti v posledních letech zdražovaly, stále patří mezi velkými městy Evropské unie k těm levnějším. Za průměrný byt tady zaplatíte pětkrát méně než v Londýně. Metr čtvereční nemovitosti se tady prodává za 95 tisíc korun. Mezi aktuálně oblíbené čtvrtí patří Prenzlauer Berg, Mitte a Kreuzberg. Zde je po bytech velký hlad. Ačkoli ceny bytů v Berlíně rostou, zpomalit by je mohlo zvýšení úrokových sazeb. Berlín tak zůstává jednou z evropských destinací, kde se stále vyplatí do městského bytu investovat.

Londýn

Kdo cestoval do Londýna a prohlédl si katalog nebo vývěsku s realitami, nestačil se divit. Průměrný byt tady stojí kolem 18 milion korun. Nemovitosti tu jsou velmi drahé, ale v posledních několika letech zlevňují. Metr čtvereční v levnějších bytech tady stojí kolem 140 tisíc korun. Do vývoje ceny bytů je třeba započítat nejistotu panující kolem brexitu, zvyšování daně z nákupu nemovitosti i očekávaný růst úrokových sazeb. Tyto okolnosti by mohly znamenat zlevňování realit. Co se týká obliby, u Londýňanů nyní vedou čtvrti jako je Kensington, Chelsea nebo Westminster.

Paříž

Francouzská metropole je výjimečná nejen co do atmosféry. Nemovitosti ve zbytku západní Evropy převážně zlevňují, v Paříži naopak rostou. Ceny žene nahoru zájem investorů. Metr čtvereční obyčejného bytu se tady prodává za 250 tisíc korun. Další zdražování by mělo následovat. Paříž je rozdělena do řady obvodů, oblibě se těší hlavně první, šestý a osmnáctý – v něm jsou nyní byty nejdostupnější.

Vídeň

Podobá se Praze, je to město s císařskou historií a věhlasem Rakousko-uherského impéria. Zároveň je považovaná za město s vysokou kvalitou života. Nepřekvapí, že žádané jsou hlavně byty v centru města, kde se metr čtvereční prodává za 314 tisíc korun. Mimo centrum je možné si ceny vydělit třemi. Vídeň láká investory snadným pronájmem bytů, ačkoli výnosy nejsou příliš vysoké, pohybují se pod hranicí 5 %.

Praha

Strmý nárůst cen v českém hlavním městě začal v roce 2015 a dosud se nezastavil. Tehdy se metr čtvereční průměrného bytu prodával za 55 tisíc korun. Od té doby narostl o více než 53 %. Aktuálně se medián pohybuje kolem 88 500 korun za metr čtvereční. V žádaných lokalitách atakuje hranici 100 tisíc korun.

Zvažovali byste pořízení nemovitosti v zahraničí? Za jakých okolností?

 

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development