element letňany

Magazín o bydlení

Rekonstruujete byt nebo balkon? Jaké změny musíte nahlásit SVJ?

Rekonstruovat byt, který máte ve svém vlastnictví, není jen tak. Některé úpravy musíte nahlásit sousedům nebo požádat o souhlas SVJ neboli společenství vlastníků. Podívejte se, zda se vás tato povinnost týká.

Úpravám bytu se jednou za čas nevyhne žádný vlastník. Zatímco u některých drobných úprav, jako je například výměna kuchyňské linky, o souhlas ostatních majitelů bytů ve vašem paneláku nebo činžáku žádat nemusíte, při větších stavebních zásazích je to jinak.

Rekonstrukce. Povolení. Ohlášení

Když se ale do rekonstrukce kuchyně pouštíte a předpokládáte, že u vás dělníci nějaký čas pobudou a jejich práci bude provázet kravál, je slušné o tom sousedy informovat. Většina bytových domů má nástěnku, kde se objevují různé informace. Napište na papír, že se u vás rekonstruuje a omluvte se za případný hluk. Sousedským vztahům to jen prospěje.

Potom je tady ještě další otázka: povolování, schvalování a ohlašování stavebních úprav či rekonstrukcí. Stavebním povolením se nemusíte vždy obtěžovat. Zmírnily se například požadavky úřadů při rekonstrukci bytových jader. Stavební povolení a ohlášení stavebnímu úřadu nejsou podle stavebního zákona nutné v následujících případech:

  • když stavební úpravy nezasahují do nosných konstrukcí staveb,
  • když se nemění vzhled a užívání stavby/bytu,
  • když rekonstrukce neovlivní požární bezpečnost stavby,
  • když není vyžadováno posouzení vlivu na životní prostředí (EIA),
  • když není rekonstruována kulturní památka.

Krom toho, stavební zákon rozlišuje dva typy stavebních zásahů. Stavební úpravu chápe jako změnu dotčené stavby, kdy se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Údržbou stavby rozumí práce, které zabezpečuje dobrý stavební stav budovy, aby nedocházelo ke zhodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Čtěte také: Rekonstrukce bytu: Kdy potřebujete souhlas sousedů?

Rekonstrukce bytu a ohlášení SVJ

Zda musíte informovat o plánované rekonstrukci nebo stavebních úpravách balkonu ostatní majitele bytů, záleží na tom, jestli je byt ve vašem osobním vlastnictví, nebo je v družstevním vlastnictví.

  • Byt v osobním vlastnictví. Majitel takového bytu většinu úprav může provádět i bez souhlasu SVJ. Výjimkou jsou rekonstrukce a stavební úpravy, které zasahují do společných částí domu. V takovém případě potřebuje souhlas i ostatních majitelů bytů. Příkladem jsou úpravy, které zasáhnou balkóny, nosné příčky, chodby, komíny, rozvody vody, kanalizace nebo plynu. Nejlepší je, pokud nahlédnete do smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky, kde budou tyto požadavky specifikovány. Obrátit se můžete také na předsedu SVJ. Pokud k vaší rekonstrukci budete potřebovat souhlas společenství, musí se o něm hlasovat na společné schůzi. Ta se většinou koná jednou za čas a v některých případech bývá potíž s účastí majitelů. Obvykle stačí, když vám úpravy posvětí tříčtvrtinová většina vlastníků jednotek.
  • Byt v družstevním vlastnictví. Majitelem nemovitosti je v tomto případě družstvo. Vy jako družstevník vlastníte pouze podíl v bytovém družstvu s právem nájmu k bytové jednotce. O rekonstrukci nebo úpravě bytů proto rozhoduje družstvo – a právě družstvo vám musí udělit souhlas k rekonstrukci. Nahlédněte proto do stanov družstva nebo kontaktujte jeho předsedu. Přečtěte si také, jaká specifika má družstevní byt.

Práva máte vy i vaši sousedé

Jistě, máte právo upravit si byt podle svých představ, a pokud v družstvu nebo SVJ nenarazíte na nepřející sousedy, pravděpodobně vám v úpravách nikdo bránit nebude. Na druhou stranu, práva mají i vaši sousedé.

Proto by se měl vlastník bytu zdržet všeho, čím by nad „míru přiměřenou poměrům“ obtěžoval sousedy nebo čím by ohrožoval výkon jejich práv. Stanovit přiměřenou míru je zpravidla obtížné, ale stačí se řídit zdravým selským rozumem. Mimo jiné například upozornit sousedy na to, že hodlá rekonstruovat a snažit se co nejvíce omezit hlučnost a prašnost v domě.

Spouštět sbíječku nebo vrtačku v sobotu v šest ráno také není optimální, ačkoli noční klid trvá od deseti večer do šesti ráno. Slušnost a ohleduplnost je ale na místě, stejně jako úklid společných prostor po skončení rekonstrukce.

Když potřebujete stavební povolení

V situaci, kdy budete ke stavebním úpravám potřebovat stavební povolení, stanou se vaši sousedé účastníky stavebního řízení. V případě, kdy rekonstrukce nebo přestavba zasáhne i do společných částí domu, například do chodby, bude účastníkem stavebního řízení i SVJ. K úspěšnému vyřízení stavebního povolení potom budete potřebovat také souhlas sousedů nebo společenství vlastníků.

Rekonstruovali jste byt? A co na to vaši sousedé?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development