element letňany

Magazín o bydlení

Nájem na dobu určitou. Na co si dát pozor?

Do pronájmu jdou lidé z mnoha důvodů. Někdo prostě nedosáhne na hypotéku, jiný se nechce ještě vázat ke konkrétnímu místu. Nájemní smlouvu můžete podepsat na dobu určitou i na dobu neurčitou. Dejte si vždy pozor na to, co je ve smlouvě napsáno. Jinak se můžete dostat do maléru. A to platí jak pro majitele bytu, tak pro nájemníka.

Nemovitosti i hypotéky zdražily. Kdo má to štěstí, že vlastní byt navíc, neváhá ho pronajmout. Ceny nájmů jdou totiž také nahoru ruku v ruce s tím, jak zdražují byty, zejména pak v Praze. Své dělá i rostoucí poptávka po pronájmech. Dlouhodobě se dobře pronajímají hlavně menší byty, například o dispozici 1+kk nebo 2+kk.

Čtěte také: Hypotéky zpřísňují. Kolik musíte mít našetřeno?

Mění se nejen realitní trh, ale také trendy ve smlouvách. Stále více pronajímatelů dává svým nájemcům smlouvy na dobu určitou, například na jeden rok. Důvod je prozaický: nájemníka si chtějí vyzkoušet. Mohou mu věřit? Bude včas posílat platbu za nájem? Nezničí vybavení bytu? Nebude problematický? Nebudou si na něho sousedé stěžovat?

Smlouva na dobu určitou může být na jednu stranu výhodná i pro nájemníka – třeba ani jemu nebude místo vyhovovat. Nebo prostě hledá bydlení jen na rok, později bude žádat o hypotéku a kupovat svůj vlastní byt.

Jako v každé situaci, kdy podepisujete smlouvu, je třeba číst. Smlouvy na dobu určitou totiž mohou mít zapeklité formulace. Nájem se může například automaticky prodloužit, a to i bez dodatku k nájemní smlouvě.

Nájemní smlouva se prodlužuje

Nájem bytu lze tedy sjednat nejen na dobu neurčitou, ale také na dobu určitou. Vždy by přitom ve smlouvě mělo být uvedeno, na jakou dobu je sjednána a jaké jsou podmínky výpovědi, ukončení nájmu apod. „Pokud v nájemní smlouvě chybí údaj o délce nájmu, platí, že by sjednán na dobu určitou,“ vysvětluje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.

Nájem bytu na dobu určitou končí k datu uvedenému ve smlouvě, nebo se dá prodloužit dodatkem ke smlouvě. „Jestliže ale bude nájemce byt užívat alespoň tři měsíce, aniž ho pronajímatel písemně vyzve k opuštění bytu, nájem se automaticky prodlužuje o dobu, na kterou byl ujednán dříve. Maximálně však na dva roky,“ dodává Lukáš Zelený. V takovém případě se nájem obnovuje za stejných podmínek jako původní nájem.

Ukončení nájmu jen písemně

Když se pronajímatel rozhodne byt nadále nepronajímat (po uplynutí sjednané doby), musí dát nájemci dopředu vědět. Zákon ale na druhou stranu říká, že pronajímatel by měl nájemce k opuštění bytu písemně vyzvat.

Čtěte také: Je lepší prodej nebo pronájem bytu?

Ústní upozornění tedy nestačí. Při případném sporu typu: „řekl jsem vám, ať odejdete“ by musel pronajímatel prokázat, že nájemníkovi výpověď předal. V případě, že by se nájemce po uplynutí doby nájmu odmítl z bytu vystěhovat, nemusí pronajímatel podávat žalobu k soudu. Vyklizení bytu se může domáhat prostřednictvím soudního exekutora.

Stačí hodit klíče do schránky

Svá práva má samozřejmě i nájemce bytu. Pokud už si nemovitost nechce pronajímat, má více možností. „Jestliže v den skončení nájmu vhodí do schránky klíče a k tomu ještě například odhlásí energie psané na jeho jméno, považuje se nájem za skončený a pronajímatel může byt pronajmout někomu jinému,“ konstatuje Lukáš Zelený.

Čtěte také: 4 top lokality v Praze

Pochopitelně je vždy lepší, pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou na předání bytu a sepíšou o všem protokol. Je to výhodnější pro obě strany. V protokolu by měl být zaznamenán stav bytu nebo domu, vhodné je sepsat případné závady nebo poškození a zapsat také stavy měřičů vody, elektřiny nebo plynu.

Co s pozůstalými věcmi?

Někdy se může stát, že nájemník má tak nakvap, že po něm v bytě zůstanou věci. Jak by s nimi měl majitel naložit? Rozhodně si je nemůže přivlastnit, zvlášť pokud jde o hodnotnější předměty. Pokud jde o věci nižší hodnoty, třeba nádobí, je možné dojít k závěru, že se jich nájemce vzdal. Jiná je ale situace ohledně dražšího zařízení, například nové elektroniky.

„Dražší věci musí pronajímatel uschovat, přičemž je může poté, co marně nájemce vyzve k jejich vyzvednutí, prodat. Utrženou částku po odečtení svých nákladů spojených s prodejem by pak měl zaslat na účet nájemce. Jestliže jej nezná, může peníze například uložit do soudní úschovy,“ uzavírá Lukáš Zelený.

Jste v pronájmu nebo byt pronajímáte? Jakou máte smlouvu?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development