Našli jste byt svých snů. Protože na koupi nemáte dostatek vlastních prostředků, půjdete do hypotečního úvěru. Jak ale vybrat správně hypotéku a na co si dát pozor? Jaký typ fixace pro vás bude nejlepší?

Vše aktuálně hovoří pro to, že vzít si hypotéku a koupit nemovitost může být výhodné. Úrokové sazby jsou dole, ceny nových bytů i těch starších klesly a drží se dlouho na minimu. Jenže vy samozřejmě zvažujete, jak moc vás splácení hypotéky zatíží. A to je určitě správně.

Zpravidla vůbec první věc, na kterou jako zájemci o hypotéku koukáme, je výše měsíční splátky. Je vždy dobré udělat si revizi měsíčních příjmů a výdajů a zjistit, zda je pro vás reálné několik tisíc korun měsíčně splácet. To, jakou výši vám kalkulátor na internetu, kde si hypotéky srovnáváte, nabídne, neberte však jako závazné. Do konkrétního výpočtu vašich splátek a výše úrokové sazby se promítá celá řada okolností. Jde například o to, zda nemáte přečerpaný kontokorent, což může úrokovou sazbu navýšit. Naopak vlastní našetřená částka nebo vlastnictví jiné nemovitosti vás zvýhodňuje.

Než podepíšete rezervaci na koupi bytu či domu

Rezervační smlouvy se mohou stát snadno kamenem úrazu. Pokud o nemovitost máte vážný zájem, realitní kancelář s vámi sepíše právě tzv. rezervační smlouvu. S ní se pojí zaplacení určité hotovosti, většinou jde o cca 5 až 10 % z hodnoty kupovaného bytu či domu. Tuto částku lze hradit i z hypotéky, realitní kancelář si od vás ale vezme alespoň poměrnou část (např. 20 000 korun). Záleží samozřejmě na dohodě a praxi jednotlivých realitních kanceláří.

V rezervační smlouvě bývá dohodnuto, že částku za rezervaci musíte uhradit k určitému datu. Termín by měl být zvolen dostatečně dlouhý, abyste si stihli vyřídit hypotéku. Ideální samozřejmě je, pokud již hypotéku sjednanou máte a až poté podepíšete rezervační smlouvu. Dejte si pozor na ustanovení v rezervační smlouvě, protože zpravidla z ní vyplývá, že rezervační poplatek musíte zaplatit, i pokud ke koupi nemovitosti nedojde. A jedním z důvodů takové situace může být třeba to, že nedosáhnete na hypotéku.

Úroková sazba hypoték

O výhodnosti hypoték rozhoduje především výše úrokové sazby. To, co vám vyšlo v kalkulačkách na internetu, neberte jako závazné. Banka vám úrokovou sazbu vypočítá podle konkrétních parametrů. Zvažte, zda nevyužijete služeb kvalitního a zkušeného finančního či hypotečního poradce, který vám může pomoci u banky vyjednat výhodnější podmínky. Některé banky požadují, abyste u nich měli běžný účet, což může také navýšit splátky (poplatky za vedení účtu).

Zjistěte si také, jaké dokumenty budete k vyřízení hypotečního úvěru potřebovat. Zpravidla se jedná o:

• Doklady pro ověření totožnosti (jsou nutné dva – např. občanský a řidičský průkaz).
• Výpis z katastru nemovitostí.
• Odhad ceny nemovitosti (může se lišit od prodejní ceny; některé banky mají vlastní odhadce a trvají na jejich využití).
• Nutné je doložit také příjmy (u zaměstnanců kopie výplatní pásky a potvrzení zaměstnavatele o výši průměrného příjmu, u podnikatelů daňové přiznání…)

Pozn.: požadavky na dodané dokumenty se mohou u jednotlivých bank lišit.

Jak dlouhou fixaci zvolit?

Nejprve se podívejme, co to vlastně ta fixace je. Jde o fixaci úrokové sazby (ta se totiž mění a podléhá různým výkyvům). Výši úrokové sazby si je možné fixovat většinou na rok, tři nebo pět let. Znamená to, že se vám výše úrokové sazby po dobu fixace nezmění, zároveň ale většinou nemůžete splatit mimořádnou splátku bance a také nakládat se zastavenými nemovitostmi (prodej). Fixaci je možné mít také variabilní, což znamená, že se mění podle aktuálního vývoje.

• Jednoletá fixace hypotéky – je výhodná pro klienta, který počítá s brzkou mimořádnou splátkou úvěru (např. realizuje prodej jiné nemovitosti a ví, že bude chtít poté „umořit“ alespoň část hypotéky. Některé banky totiž mají v podmínkách ustanovení o tom, že neumožňují předčasné splacení úvěru během fixace hypotéky.
• Víceletá fixace hypotéky – běžná doba fixace je nyní na 3 až 5 let. Vzhledem k tomu, že výše úrokových sazeb je nyní nízká, vyplatí se zvažovat delší dobu fixace, pokud neplánujete mimořádnou splátku. Vývoj úrokových sazeb je nicméně velmi těžké předvídat. Pokud rádi volíte „zlatou střední cestu“, zvažte kompromis, tedy tříletou dobu fixace hypotéky.
• Variabilní (plovoucí) úroková sazba – v tomto případě není úroková sazba fixována. Pokud sazby klesají, platí klient méně, pokud rostou, naopak více. Takto nastavená hypotéka je vhodnější pro lidi s vyššími příjmy, kteří mají vytvořenou finanční rezervu a nevadí jim změna výše měsíčních splátek.